別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 5-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　上河内　正和   TEL.
鑑定評価額 382,000,000 円  １㎡当たりの価格 895,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区稲荷町４番４外
｢稲荷町４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 427  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,900)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 東80m市道 水道、ガス、下水 広島

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８０ｍ市道 交通

施設		 広島駅南方

650m		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前通り沿いに中高層の事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域である。都心部や駅前周辺を補完する地域であり、周
辺整備の進捗に伴う高度利用が図られるなか、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    920,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    635,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島駅周辺の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者の中心は県内外の法人、機関投資家及び
開発業者等と把握される。広電駅前大橋線等の整備が進むなかで、駅や都心に近い立地性及び容積率を生かした形での
有効利用の進展が期待されており、地価は上昇傾向を強めているものと思料される。取引される規模等はまちまちであ
り需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、広島駅周辺の幹線沿い及び背後の商業地に所在する取引事例より求めており、市場性を適正に反映した実
証的な価格と認められる。一方、収益価格は、駅前大橋線等周辺整備が進むなかで、比準価格主導の地価形成がなされ
ており、低位に求められたと思料する。よって、比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バ
ランス、需要動向、前年価格、単価と総額との関係等にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島東 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    848,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 99.4]		 [100.0]
100		 892,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあり、駅周辺にお
ける高度利用が図られるなかで、需要は堅調
である。


駅前通り沿いに事務所ビル等の建ち並ぶ商業
地域で、駅前大橋線の整備が進捗しており利
便性の向上が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　 -31.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 南２５Ｋ３
９
-353911		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西32.6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
b 南２４Ｔ３
９
-443903		 広島市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
商業

(100,600)
c 南２４Ｋ３
９
-343901		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東8m市道、
南8m、角地
商業
地区計画等
(100,480)
d 中２４Ｔ４
２
-444202		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m市道、
東36m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
533,637  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
556,050 		 100
[  62.1]
895,411 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
895,000 
b (　           ) 
620,467  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
665,141 		 100
[  74.0]
898,839 
899,000 
c (　           ) 
490,928  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
521,319 		 100
[  56.4]
924,324 
924,000 
d (　           ) 
634,384  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
697,487 		 100
[  72.2]
966,048 
966,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    920,000 円／㎡]  



広島南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

113,556,206 
39,154,451 
74,401,755 
63,139,000 
11,262,755 		 （　0.9385）
10,570,096 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    271,028,103 円　　　　（　    635,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 320.00 ＲＣ12 3,840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   900 ％   427 ㎡     15.5 m x   28.5 m  前面道路：市道     　  80.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：事務所（各階部分貸し）、タワーパーキング（３２台） ⑦有効率　  73.3 ％
の理由		 この種の建物としてほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
320.00 
55.0 
176.00 
4,600 
809,600 		 12.0  9,715,200 
0.0  0 

 2～12		 事務所
320.00 
75.0 
240.00 
3,134 
752,160 		 10.0  7,521,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,840.00 
73.3 
2,816.00 

9,083,360 		 92,452,800 
0 
⑨年額支払賃料      9,083,360 円　×　12ヶ月　＝　     109,000,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,816.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれており計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       109,000,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       9,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,930,016 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 112,670,304 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        92,452,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         878,302 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    800,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         7,600 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     113,556,206 円　　　　（　       265,940 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,160 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,134 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,180,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 18,976,051 円  　　　      118,600,320　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,183,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,755,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,154,451 円　（　　　　　　        91,697 円／㎡）　　（経費率　　  34.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,030,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   3,840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 63,139,000 円  
（　　　　　       147,867 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 113,556,206 円      
②総費用 39,154,451 円      
③純収益　①－② 74,401,755 円      
④建物等に帰属する純収益 63,139,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,262,755 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,570,096 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,754 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    271,028,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     635,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区稲荷町４番４
 2400000104630-0000
2 　広島市南区稲荷町４番５
 2400000104631-0000
3 　広島市南区稲荷町４番６
 2400000104632-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 5-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.
鑑定評価額 382,000,000 円  １㎡当たりの価格 895,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区稲荷町４番４外
｢稲荷町４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 427  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,900)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 東80m市道 水道、ガス、下水 広島

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８０ｍ市道 交通

施設		 広島駅南方

650m		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 広島駅南口から平和大通り、国道２号方面へ連続する広幅員の幹線市道（通称：駅前通り）沿いを形成する業務
商業地域である。付近で広島電鉄駅前大橋線の新設工事が進む状況で、オフィス市況への好影響が予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    640,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広島市内の商業地域のうち、広島駅との関係位置が良好な幹線沿道部の地区である。需要者は大手法人
、地元有力企業、機関投資家、不動産開発会社等が中心。対象標準地が面する駅前通りを含み、広島駅南口・比治山町
間で広島電鉄駅前大橋線が建設中であり、都心部へも近く、高容積率を活かせる業務商業地域として、発展的に推移す
る期待性が見込める。市場において需要の中心となる価格帯は用途や規模の相違によって異なるため、把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗・事務所併用の賃貸物件を想定し収益還元法を適用したが、都心部の賃料水準と格差を有し、現状では賃貸市場に
目立った上昇基調が見受けられないため、収益価格は低位に試算された。取引事例比較法の適用にあたり、駅周辺地区
の商業地事例を基に、商況等の要因比較を適正に行った結果、市場実態を反映する比準価格が試算された。よって、代
表標準地との検討をふまえ、実証的な比準価格を標準に収益価格も比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島東 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    848,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 99.7]		 [100.0]
100		 892,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 広島都市圏においてインバウンド需要が復調
し、広島駅前整備が進捗する状況にあって、
区内の業務商業系に対する需要は安定的に推
移している。

駅前通り沿いに事務所ビルの立地を主体とす
る地域である。付近で広島電鉄新線の工事が
進展し、業務商業系土地利用への波及効果が
期待される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　 -31.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 南２４Ｔ３
９
-443903		 広島市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
商業

(100,600)
b 南２４Ｋ３
９
-343907		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東32.6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c 南２５Ｋ３
９
-353911		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西32.6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
d 中２５Ｋ８
８
-358808		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南100m市道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
620,467  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
665,141 		 100
[  72.1]
922,526 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
923,000 
b (　           ) 
581,491  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
628,010 		 100
[  63.7]
985,887 
986,000 
c (　           ) 
533,637  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
556,050 		 100
[  63.7]
872,920 
873,000 
d (　           ) 
1,081,952  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[  94.8]
1,218,187 		 100
[  93.1]
1,308,472 
1,310,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    900,000 円／㎡]  



広島南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

114,951,155 
39,387,616 
75,563,539 
64,169,000 
11,394,539 		 （　0.9353）
10,657,312 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    273,264,410 円　　　　（　    640,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 320.00 ＲＣ12 3,840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   900 ％   427 ㎡     15.5 m x   28.5 m  前面道路：市道     　  80.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸）、２階以上：事務所（フロア貸）、機械式立体駐車場併設と想定。 ⑦有効率　  73.3 ％
の理由		 １２階建店舗兼事務所しては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
320.00 
55.0 
176.00 
4,300 
756,800 		 12.0  9,081,600 
0.0  0 

 2～12		 事務所
320.00 
75.0 
240.00 
3,200 
768,000 		 10.0  7,680,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,840.00 
73.3 
2,816.00 

9,204,800 		 93,561,600 
0 
⑨年額支払賃料      9,204,800 円　×　12ヶ月　＝　     110,457,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,816.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       110,457,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       9,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,002,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 114,054,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        93,561,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         888,835 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    800,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         7,600 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     114,951,155 円　　　　（　       269,206 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,227 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,180,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 19,209,216 円  　　　      120,057,600　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,183,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,755,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,387,616 円　（　　　　　　        92,243 円／㎡）　　（経費率　　  34.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,030,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   3,840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,169,000 円  
（　　　　　       150,279 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 114,951,155 円      
②総費用 39,387,616 円      
③純収益　①－② 75,563,539 円      
④建物等に帰属する純収益 64,169,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,394,539 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,657,312 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,959 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    273,264,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     640,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区稲荷町４番４
 2400000104630-0000
2 　広島市南区稲荷町４番５
 2400000104631-0000
3 　広島市南区稲荷町４番６
 2400000104632-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考