鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
広島南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島南 5-1

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　上河内　正和

TEL.

鑑定評価額

243,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,060,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市南区大須賀町１３８番３外｢大須賀町１３－１０｣				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,900) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,900)
	1:2	塾兼事務所Ｓ10	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西30m県道	水道、ガス、下水	広島 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

広島駅北西方

300m

法令

規制

商業
(100,900)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

広島駅に近接する駅前幹線沿いの商業地である。駅ビルの開業を間近に控え、周辺ではマンション等の利便性を
生かした形で有効利用も進展するなど、地価は強含みで推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,090,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 789,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島駅周辺の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者の中心は県内外の法人、機関投資家及
び開発業者等と把握される。ＪＲ広島駅南口周辺において開発整備が進捗するなかで、周辺ではマンションが建設され
るなど、立地性を生かした有効利用が図られており、地価は強含みで推移している。取引される画地規模等はまちまち
で需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、広島駅及び都心周辺の幹線沿い商業地に所在する取引事例より求められおり、市場性を反映した実証的な
価格と認められる。一方、収益価格は、広島駅周辺の開発が進捗するなかで、比準価格主導の地価形成がなされており
、低位に求められたと思料する。したがって、比準価格を標準とし、収益価格、代表標準地から検討した価格、広域的
な地価バランス等にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島東 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 848,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[ 99.9]

100
[ 84.5]

[100.0]
100

1,050,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    985,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向にあり、駅周辺にお
ける高度利用が図られるなかで、需要は堅調
である。

ＪＲ広島駅南口至近の事務所ビルを中心とす
る商業地で、周辺では高層マンションの建設
等も見られるなど、立地性を生かした開発が
進んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 -31.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東２４Ｋ４３ -344306	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、南10m、角地		近商 (100,400)
b	中２５Ｋ６４ -356402	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北100m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
c	南２５Ｋ３９ -353911	広島市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	西32.6m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
d	中２５Ｋ４２ -354210	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東36m市道、北10m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,500)
e	南２５Ｋ３９ -353912	広島市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西30m県道、北東7.9m、二方路		商業地区計画等 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 839,266	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 88.0]	100 [ 105.0]	931,912	100 [ 80.9]	1,151,931	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,150,000
b	(　 ) 1,618,053	100 [ 120.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,384,784	100 [ 127.7]	1,084,404		1,080,000
c	(　 ) 533,637	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	556,050	100 [ 55.9]	994,723		995,000
d	(　 ) 742,103	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	725,847	100 [ 63.2]	1,148,492		1,150,000
e	(　 ) 1,102,764	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	1,158,593	100 [ 84.2]	1,376,001		1,380,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
b	隣地買収	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +40.0
b	隣地買収	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,090,000 円／㎡]

広島南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,923,817	18,834,678	36,089,139	28,567,100	7,522,039	（　0.9371） 7,048,903	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	180,741,103 円　　　　（　 789,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所地	175.00	ＲＣ10	1,715.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	900 ％	900 ％	229 ㎡	10.1 m x 22.7 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：事務所（各階フロア貸）

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

この種の建物としてほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	75.0	105.00	4,500	472,500	12.0	5,670,000
							0.0	0
2～10	事務所	175.00	85.0	148.75	3,174	472,133	10.0	4,721,330
							0.0	0
～

～

～

計		1,715.00	84.2	1,443.75		4,721,697		48,161,970
								0

⑨年額支払賃料	4,721,697 円　×　12ヶ月　＝　 56,660,364 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,443.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	28,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,660,364 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,866,618 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,465,746 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,161,970 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 457,539 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	56,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 532 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,923,817 円　　　　（　 239,842 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,200 円/㎡　月額支払賃料（　 3,174 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,778,000 円	463,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	9,173,178 円	57,332,364　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,022,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,935,500 円	463,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	463,000 円	463,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	463,000 円	463,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,834,678 円　（　　　　　　 82,248 円／㎡）　　（経費率　　 34.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	463,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 1,715.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0617	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0444 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,567,100 円（　　　　　 124,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,923,817 円
②総費用	18,834,678 円
③純収益　①－②	36,089,139 円
④建物等に帰属する純収益	28,567,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,522,039 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,048,903 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,781 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,741,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 789,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島南 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市南区大須賀町１３８番３	2400000145689-0000
2	広島市南区大須賀町１３８番４	2400000145690-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
広島南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島南 5-1

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳和

TEL.

鑑定評価額

243,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,060,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市南区大須賀町１３８番３外｢大須賀町１３－１０｣				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,900) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,900)
	1:2	塾兼事務所Ｓ10	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西30m県道	水道、ガス、下水	広島 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

広島駅北西方

300m

法令

規制

商業
(100,900)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

広島駅に近い幹線道路沿いの商業地域で、周辺での大型ビルの竣工や広島駅南口の再開発により活性化傾向にあ
ることから、地価は当面の間、上昇傾向を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,080,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 745,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市中心部の高度商業地域を中心とする圏域である。需要者の中心は広島県内及び中四国地域の法人
事業者の広域展開する企業等である。圏域内ではＪＲ広島駅南口の開発が進んでおり利便性の向上が見込めるが、取引
される画地規模が大きく取引の個別性も強い。価格帯はまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出しにくいが、高
値取引も散見され強含みの状況も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域内では収益目的の取引よりも、資産保有や自用目的での取引が多く見受けられ、収益価格はやや低位に求めら
れた。比準価格は、取引市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性が高い。従って、当該地域の市場性を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、広島駅南口開発の影響等を勘案の上、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島東 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 848,000 円／㎡

[104.8]
100

100
[ 99.9]

100
[ 84.0]

[100.0]
100

1,060,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各国の高い金利水準の継続等の影響により下
振れリスクがあるものの、南区中心地の顧客
の流れは戻り、不動産需要は概ね回復傾向に
ある。

周辺での大型ビルの竣工や広島駅南口の再開
発により地域が活性化しており、土地需要は
堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　 -31.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東２４Ｋ４３ -344306	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、南10m、角地		近商 (100,400)
b	中２５Ｋ６４ -356402	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北100m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
c	南２５Ｋ３９ -353911	広島市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	西32.6m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
d	南２４Ｔ３９ -443903	広島市南区		貸家建付地	（　）	長方形	北30m県道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 839,266	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 88.0]	100 [ 105.0]	931,912	100 [ 84.4]	1,104,161	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,100,000
b	(　 ) 1,618,053	100 [ 120.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,384,784	100 [ 128.6]	1,076,815		1,080,000
c	(　 ) 533,637	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	556,050	100 [ 53.1]	1,047,175		1,050,000
d	(　 ) 620,467	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	665,141	100 [ 60.6]	1,097,592		1,100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
b	隣地買収	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +41.0
b	隣地買収	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -43.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

広島南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,037,888	19,583,415	37,454,473	30,340,100	7,114,373	（　0.9353） 6,654,073	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	170,617,256 円　　　　（　 745,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	175.00	ＲＣ10	1,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	900 ％	900 ％	229 ㎡	10.1 m x 22.7 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２階以上は事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	75.0	131.25	4,500	590,625	12.0	7,087,500
							0.0	0
2～10	事務所	175.00	85.0	148.75	3,223	479,421	10.0	4,794,210
							0.0	0
～

～

～

計		1,750.00	84.0	1,470.00		4,905,414		50,235,390
								0

⑨年額支払賃料	4,905,414 円　×　12ヶ月　＝　 58,864,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,470.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	28,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,864,968 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,976,848 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,560,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,235,390 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 477,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	56,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 532 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,037,888 円　　　　（　 249,074 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,250 円/㎡　月額支払賃料（　 3,223 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,922,000 円	487,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	9,525,915 円	59,536,968　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,022,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,139,500 円	487,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	487,000 円	487,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	487,000 円	487,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,583,415 円　（　　　　　　 85,517 円／㎡）　　（経費率　　 34.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	487,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,340,100 円（　　　　　 132,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,037,888 円
②総費用	19,583,415 円
③純収益　①－②	37,454,473 円
④建物等に帰属する純収益	30,340,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,114,373 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,654,073 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,057 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,617,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 745,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島南 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市南区大須賀町１３８番３	2400000145689-0000
2	広島市南区大須賀町１３８番４	2400000145690-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考