令和7年1月15日　提出 広島東 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -24 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 5,160,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区馬木９丁目５８４番１６０ ｢馬木９－１４－３２｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ山手の住宅 地域 南西4.2m市道 水道、下水 広島 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 広島駅北東方 9.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道広島中島線の南東方背後の丘陵部に造成された住宅団地で、小・中学校等の文教施設が存する。県道沿いの バス路線や福田地区等の商業施設に依存する。地域要因に変化は認められず、現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区の北東方から安佐北区小河原町方面にかけて、県道広島中島線の背後地域一帯を形成する住宅地域 である。市内及びその周辺に勤務する第１次取得者層が需要者の中心で、地縁的選好性もうかがえる。団地内にバス路 線や商業施設は存しないが、幼稚園、小・中学校の文教施設が配置されている。新規の宅地開発に一服感も見られるが 、市場は安定的に推移している。新築の戸建物件は総額３，０００万円前後が市場の中心価格帯を形成する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当団地内には賃貸共同住宅も介在するが、自用目的での取引が主体で居住の快適性を指向する地域であるため、収益性 に着目する賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算しなかった。福田地区を含め周辺住宅地域から広域的に取引 事例を採用し、取引事例比較法を適用して試算された比準価格は要因比較等が適正であり市場実態を反映する。よって 、価格牽連性を有する福田地区等の市場動向にも留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の新設住宅着工は持家、分譲で持ち直す ものの、貸家は減少している。建築費高騰等 により、需要喚起に歯止めがかかる傾向も一 部見受けられる。 文教施設に近く、閑静な住環境を維持する住 宅団地である。住宅のミニ開発が散見される が、地域要因に特筆すべき変化は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％