令和7年1月15日　提出 広島東 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -13 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　横林　武   TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区福田１丁目４０２番６ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,172) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅に農家住宅 も見られる山麓の住 宅地域 南4.3m市道 水道、下水 広島 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 広島駅北東方 9.1km 法令 規制 １住居 (60,172) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 東区北東部郊外の県道背後に戸建住宅を中心に農地も散見される住宅地域であり、周辺で宅地開発も見られるが 、当面は概ね現状の住環境で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福田地区及びその周辺の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者としては、広島市内に勤務地を有する一 次取得者層が想定されるが、地縁的選好性も認められる。都心から離れており利便性に劣る地域であるが、寺条川の砂 防事業の進捗による災害リスクの軽減により一定の住宅需要が認められ、宅地開発も散見される。取引の中心となる価 格帯としては、農地転用の小規模宅地開発による新築戸建住宅で２，５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は県道背後に一般住宅を中心とする地域で、賃貸共同住宅等の収益物件は見られず、自己利用目的の取引が中 心であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。一方比準価格は周辺の類似地域における現実 の取引価格を比較検討して求められており、取引の実態を把握した実証的な試算価格である。従って、本件では市場性 を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [149.3] [100.0] 100 52,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境・利便性の良好な地域を中心に不動産 需要は総じて堅調であるが、建築費の高騰や 金利上昇予測等を懸念材料として注視する必 要がある。 周辺に農地も見られる住宅地域であるが、砂 防事業の進捗による災害リスクの軽減に伴っ て宅地開発が散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％