令和7年1月15日　提出 広島東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -12 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区馬木３丁目５０１番９５ ｢馬木３－１１－１２｣ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南東6m市道 水道、下水 広島 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 広島駅北東方 7.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の丘陵部において昭和４０年代に開発された住宅団地である。馬木、福田地区の平坦部に近い地区で新 規の住宅地が供給されていることから、当該団地への需要は弱含みが続く。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区の北東部において、県道広島中島線背後に開発された住宅団地及びその周辺地域。市内及びその周辺 に勤務する第１次取得者層が需要者の中心で、圏域外からの需要は見込みにくい。周辺の平坦部に近い県道背後地区で の新規需給が堅調を維持するのに対し、開発時期の古い丘陵部の住宅団地の市場は低迷している。地縁的選好性から当 団地内では安値での市場取引も見られるが、新築戸建物件は総額２，５００万円前後が市場の中心価格帯を形成する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 馬木地区から上温品地区にかけて広域的に取引事例を採用し、取引事例比較法を適用して適正な要因比較等を行って試 算された比準価格は実証的と認められる。当該団地は自用の戸建物件の取引が主体で、収益性に着目する市場参加者は 限定的であり、賃貸市場の形成に至っていないため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討をふま え、価格牽連性を有する周辺住宅団地等の動向にも留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [163.6] [104.0] 100 49,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の新設住宅着工は持家、分譲で持ち直す ものの、貸家は減少している。建築費高騰等 により、需要喚起に歯止めがかかる傾向も一 部見受けられる。 周辺地区の平坦部に近い住宅地域において新 規の需給が堅調なため、丘陵部の住宅団地の 需要は依然弱含む状況が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％