鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
広島東 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島東 -5

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　浦　信一

TEL.

鑑定評価額

18,500,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市東区戸坂千足１丁目４３５番１｢戸坂千足１－１６－２０｣				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,184)
	1:2.5	住宅Ｗ2	住宅、アパート、店舗等が混在する既成住宅地域	南4.6m市道	水道、ガス、下水	広島 5.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．６
ｍ市道

交通

施設

広島駅北方

5.7km

法令

規制

１住居
(60,184)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は熟成した既存の住宅地域。都心接近性が良好であり、生活利便性の高い平地に位置していることから
当面は不動産需要は継続して高いもののと推測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、東区戸坂地区を中心に広島市都市圏近郊に所在する住宅地域一帯と判定した。広島市中心部に通
勤する３０代から４０代の一次取得者層が需要の中心である。既成住宅地域における中古取引の他、新築分譲等も散見
され、新築の土地建物で３５００～４０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め収益価格はやや低位に試算された。自用の住宅等が中心で、賃料収入による収益性を重視して価格判断がなされる要
因に乏しいため、比準価格を重視し収益価格を参考に、代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島東 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 143,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[101.8]

[100.0]
100

138,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

平坦地の選好性を受けて地価水準は堅調に推
移している。ただし、戸坂地区でも高台、傾
斜地は平坦地に比べるとやや弱い。

利便性を反映し、対象標準地の近辺で分譲マ
ンションが建築された。都市部へのアクセス
が良好な立地の優位性が顕在化しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島東 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東２３Ｔ７３ -437317	広島市東区		更地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		２中専土砂災害警戒区域 (60,160)
b	東２４Ｔ７３ -447303	広島市東区		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		２中専 (60,160)
c	東２５Ｋ７３ -357322	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西7.7m市道、南3.3m、角地		２中専土砂災害警戒区域 (70,200)
d	東２４Ｋ７３ -347311	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.6m市道、中間画地		２中専土砂災害警戒区域 (60,184)
e	東２４Ｔ４３ -444331	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4.2m市道、中間画地		２中専 (60,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,732	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,788	100 [ 80.2]	138,140	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 69,903	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	102,757	100 [ 74.5]	137,929		138,000
c	(　 ) 94,263	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.8]	105,152	100 [ 79.1]	132,936		133,000
d	(　 ) 100,336	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,045	100 [ 75.8]	135,943		136,000
e	(　 ) 219,472	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	173,214	100 [ 111.9]	154,794		155,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

広島東 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,987,646	400,351	1,587,295	1,158,400	428,895	（　0.9705） 416,243	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,249,844 円　　　　（　 68,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島東 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＬＳ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	184 ％	135 ㎡	7.6 m x 17.7 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（専有面積５５㎡程度、ファミリー向け）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	1,436	78,980	3.0	236,940
							0.0	0
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		157,960		473,880
								0

⑨年額支払賃料	157,960 円　×　12ヶ月　＝　 1,895,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等は賃料込みを想定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,895,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 104,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,983,144 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	473,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,502 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,987,646 円　　　　（　 14,723 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,440 円/㎡　月額支払賃料（　 1,436 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島東 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,000 円	16,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	125,251 円	2,087,520　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 136,000 円	16,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,000 円	16,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,000 円	16,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 400,351 円　（　　　　　　 2,966 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9705

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0931 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,158,400 円（　　　　　 8,581 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,987,646 円
②総費用	400,351 円
③純収益　①－②	1,587,295 円
④建物等に帰属する純収益	1,158,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	428,895 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	416,243 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,083 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,249,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島東 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市東区戸坂千足一丁目４３５番１	2400000082240-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
広島東 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島東 -5

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　彌永　勇吉

TEL.

鑑定評価額

18,600,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市東区戸坂千足１丁目４３５番１｢戸坂千足１－１６－２０｣				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,184)
	1:2.5	住宅Ｗ2	住宅、アパート、店舗等が混在する既成住宅地域	南4.6m市道	水道、ガス、下水	広島 5.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．６
ｍ市道

交通

施設

広島駅北方

5.7km

法令

規制

１住居
(60,184)

⑤地域要因の将
　来予測

平坦部に位置する利便性が比較的良好な住宅地域である。地域に特段の変動要因はなく、今後も現況同様の居住
環境で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は戸坂地区及びその周辺の既成市街地一円の平坦部を中心とする圏域で、戸建住宅を主に共同住宅等が混在
する住宅地域である。需要者は広島市及びその周辺の居住者が中心で、平坦部に位置し生活利便性は比較的良好である
ことから需要は底堅い。景気全般の回復基調等もあり、値頃感のある中古物件や画地を分割した分譲等による需給は堅
調に推移。需要の中心となる価格帯は、中古物件で２５百万円前後、新築戸建物件で４０百万円前後。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は戸坂地区に所在する類似の取引事例から求めており、市場の実態を反映し実証的で規範性は高い。賃貸物件
は地主による遊休地活用・相続対策等を目的としたものが主体となり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていな
いため、収益価格は低位に試算された。近隣地域内では自己使用目的の取引が中心であることから、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島東 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 143,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[101.8]

[100.0]
100

138,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。原
材料価格上昇の影響が懸念されるが、景気全
般は持ち直しの傾向にある。

平坦部の利便性が比較的良好な住宅地域であ
る。平地での宅地供給はやや限られているが
、地域に格別の変動要因はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島東 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東２５Ｋ７３ -357321	広島市東区		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,160)
b	東２５Ｋ７３ -357322	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西7.7m市道、南3.3m、角地		２中専土砂災害警戒区域 (70,200)
c	東２４Ｔ７３ -447303	広島市東区		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		２中専 (60,160)
d	東２４Ｔ７３ -447307	広島市東区		建付地	（　）	長方形	東4.6m市道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,184)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,305	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	118,050	100 [ 81.3]	145,203	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 94,263	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.8]	105,152	100 [ 78.0]	134,810		135,000
c	(　 ) 69,903	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	102,757	100 [ 73.5]	139,805		140,000
d	(　 ) 109,697	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	111,562	100 [ 77.6]	143,765		144,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

広島東 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,020,865	423,962	1,596,903	1,158,400	438,503	（　0.9705） 425,567	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,457,044 円　　　　（　 70,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島東 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＬＳ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	184 ％	135 ㎡	7.6 m x 17.7 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ共同住宅（各戸約５５㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	1,426	78,430	3.0	235,290
							0.0	0
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		156,860		470,580
								0

⑨年額支払賃料	156,860 円　×　12ヶ月　＝　 1,882,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,882,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 106,116 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,016,204 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	470,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,471 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 190 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,020,865 円　　　　（　 14,969 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,426 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島東 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,000 円	16,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	148,562 円	2,122,320　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 136,000 円	16,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,000 円	16,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,000 円	16,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上せず

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 423,962 円　（　　　　　　 3,140 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9705

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0931 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,158,400 円（　　　　　 8,581 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,020,865 円
②総費用	423,962 円
③純収益　①－②	1,596,903 円
④建物等に帰属する純収益	1,158,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	438,503 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	425,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,152 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,457,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島東 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市東区戸坂千足一丁目４３５番１	2400000082240-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考