令和7年1月15日　提出 広島東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -3 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区中山上２丁目４２番１０ ｢中山上２－４２－１６｣ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 広島 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 広島駅北東方 4.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 県道府中祇園線東方背後の丘陵部に開発された住宅団地であり、広島駅、都心部方面へ運行するバス便の発着車 庫が存する。団地内に商業施設はないが、閑静な住環境にあり、現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区内のうち、中山地区から戸坂地区にかけて県道背後の丘陵部に開発された住宅団地である。市内及び その周辺に勤務する第１次取得者層が需要者の中心。団地内に都心、駅方面へのバス便が存し、閑静な住環境が維持さ れているため、市場は安定的に推移してきたが、既存画地の分割等による供給がやや弱含む兆しも一部で認められる。 新築の戸建物件（画地規模１５０㎡前後）は総額３，５００万円前後の水準が市場の中心価格帯を形成する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性を指向する住宅団地で戸建住宅の立地を主体とするため、収益性を目的とした住宅の賃貸経営を行う動機 に乏しく、収益価格は試算しなかった。比準価格は中山地区から広域的に採用した取引事例を基に適正に要因比較等を 行って試算しており、市場実態を反映する実証的な試算価格が得られたものと判断する。よって、規範性を有する比準 価格を採用し、価格牽連性を有する周辺住宅団地の市場動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　東（県） -6                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     79,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の新設住宅着工は持家、分譲で持ち直す ものの、貸家は減少している。建築費高騰等 により、需要喚起に歯止めがかかる地区も見 受けられる。 戸建住宅の立地を主体とする閑静な住宅団地 として熟成が進みつつあり、特筆すべき地域 変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％ +0.6 ％