鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
広島東 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島東 -1

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　中村　真二

TEL.

鑑定評価額

76,200,000 円

１㎡当たりの価格

345,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市東区牛田中１丁目３７４番２｢牛田中１－８－２３｣				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域	北西4.5m市道	水道、ガス、下水	広島 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

広島駅北方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は都心接近性が良好な住宅地域。生活利便性の高い平地に位置していることから住宅地としての需要は
継続して高い。地価は当面の間上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 354,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 269,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内中心部への接近性が比較的良好な住宅地域。需要者は広島市及びその周辺地域の居住者が中心であ
る。対象地周辺について、都心接近性に優れた人気の高い平地の住宅地域であり、画地規模に応じて富裕者層またはマ
ンションディベロッパー等の需要も認められる。需要の中心となる価格帯は取引される規模や総額がまちまちであり明
確に把握することは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、都心接近性に優れた住宅地域で、一般住宅のほかにアパート・マンション等もいくつか見受けられるが、
需要の実態は自用目的取引が中心であり、賃貸市場の熟成の程度は総じて低い。従って、快適性を重視する住宅地域で
あるので、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 500,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[100.0]

100
[155.3]

[100.0]
100

344,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    335,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場に対するコロナ禍の影響は治まり
、市場は落ち着きを取り戻した。

熟成した住宅地域であり、特段の地域変動要
因は見当たらない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島東 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東２４Ｔ４３ -444322	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.8m市道、北西4.6m、二方路		１住居土砂災害警戒区域 (60,200)
b	東２４Ｔ４３ -444323	広島市東区		更地	（　）	ほぼ整形	北3.5m市道、南3m、二方路		１住居 (60,160)
c	東２４Ｔ４３ -444329	広島市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.7m市道、中間画地		近商 (90,240)
d	東２４Ｔ４３ -444330	広島市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東2.8m市道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,160)
e	東２４Ｔ６５ -446540	広島市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西2.6m私道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 270,230	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.9]	316,678	100 [ 91.6]	345,718	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	346,000
b	(　 ) 311,061	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	313,501	100 [ 86.5]	362,429		362,000
c	(　 ) 410,731	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 112.7]	371,735	100 [ 102.9]	361,259		361,000
d	(　 ) 231,906	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	236,080	100 [ 66.2]	356,616		357,000
e	(　 ) 242,440	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	247,289	100 [ 71.5]	345,859		346,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 354,000 円／㎡]

広島東 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,824,925	1,471,420	6,353,505	3,538,320	2,815,185	（　0.9504） 2,675,552	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	59,456,711 円　　　　（　 269,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島東 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	Ｓ3	315.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	221 ㎡	12.3 m x 17.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

部屋数９戸、１戸３５㎡、１ＬＤＫ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	105.00	100.0	105.00	2,050	215,250	3.0	645,750
							0.0	0
～

～

～

～

計		315.00	100.0	315.00		645,750		1,937,250
								0

⑨年額支払賃料	645,750 円　×　12ヶ月　＝　 7,749,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の特性より共益費は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 468,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,749,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 468,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 410,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,806,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,937,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,404 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	39,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 371 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,824,925 円　　　　（　 35,407 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,055 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島東 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,800 円	55,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	493,020 円	8,217,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 178,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 469,200 円	55,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,200 円	55,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,200 円	55,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,471,420 円　（　　　　　　 6,658 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,538,320 円（　　　　　 16,010 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,824,925 円
②総費用	1,471,420 円
③純収益　①－②	6,353,505 円
④建物等に帰属する純収益	3,538,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,815,185 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,675,552 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,107 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,456,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島東 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市東区牛田中一丁目３７４番２	2400000006759-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
広島東 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島東 -1

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　上河内　正和

TEL.

鑑定評価額

76,700,000 円

１㎡当たりの価格

347,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市東区牛田中１丁目３７４番２｢牛田中１－８－２３｣				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域	北西4.5m市道	水道、ガス、下水	広島 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．５
ｍ市道

交通

施設

広島駅北方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

都心部や広島駅への接近性に優る平坦部住宅地域である。住環境に優れる熟成した旧来よりの住宅地域で、地価
は今後も上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 357,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 252,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都心部への接近性に比較的恵まれる広島駅北西方の住宅地域。需要者は都心部への通勤を目的とする一
時取得者層が中心である。牛田地区平地部に形成された閑静な住宅地域で、周辺には生活利便施設の充実度も高いこと
から、引き合いも強く、需要は堅調と認められる。需要の中心となる価格帯は取引される規模や総額がまちまちであり
中心となる価格帯は見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、牛田地区に所在する取引事例より求められており、市場性を反映した実証的な価格と認められる。一方、
収益価格は、利便性及び快適性を重視した自己使用目的の戸建住宅取引が中心であるなか、土地価格に見合った賃料水
準が形成されていないため、低位に試算されたと把握される。以上より、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ
、さらに代表標準地との均衡並びに前年価格との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 500,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[100.0]

100
[154.6]

[100.0]
100

346,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向にあり、利便性に恵
まれた都心への回帰現象も看取されるなかで
、都心部周辺における住宅需要は堅調である
。

広島駅や都心部への接近性に優れる平坦部に
形成された熟成度の高い住宅地域で、地域要
因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島東 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東２４Ｔ４３ -444329	広島市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.7m市道、中間画地		近商 (90,240)
b	東２４Ｔ４３ -444322	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.8m市道、北西4.6m、二方路		１住居土砂災害警戒区域 (60,200)
c	東２４Ｔ４３ -444323	広島市東区		更地	（　）	ほぼ整形	北3.5m市道、南3m、二方路		１住居 (60,160)
d	東２４Ｋ４３ -344303	広島市東区		建付地	（　）	不整形	北西3.8m市道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 410,731	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 112.7]	371,735	100 [ 101.8]	365,162	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	365,000
b	(　 ) 270,230	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.9]	316,678	100 [ 93.6]	338,331		338,000
c	(　 ) 311,061	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	313,501	100 [ 86.5]	362,429		362,000
d	(　 ) 375,548	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 127.4]	304,212	100 [ 84.3]	360,868		361,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 357,000 円／㎡]

広島東 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,902,181	1,551,080	6,351,101	3,780,810	2,570,291	（　0.9526） 2,448,459	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	55,646,795 円　　　　（　 252,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島東 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	221 ㎡	12.3 m x 17.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ（平均専有面積約３３㎡程度）の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	共同住宅	100.00	100.0	100.00	2,195	219,500	3.0	658,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		658,500		1,975,500
								0

⑨年額支払賃料	658,500 円　×　12ヶ月　＝　 7,902,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 396,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,902,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 396,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 414,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,883,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,975,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,767 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 314 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,902,181 円　　　　（　 35,756 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,195 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島東 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,200 円	60,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	497,880 円	8,298,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 178,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 512,500 円	60,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,551,080 円　（　　　　　　 7,018 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,300,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,780,810 円（　　　　　 17,108 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,902,181 円
②総費用	1,551,080 円
③純収益　①－②	6,351,101 円
④建物等に帰属する純収益	3,780,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,570,291 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,448,459 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,079 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,646,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 252,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島東 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市東区牛田中一丁目３７４番２	2400000006759-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考