別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島中 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-15 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.
鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 688,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区広瀬町６番４外
｢広瀬町６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:3.5		 事務所兼共同住宅

Ｓ5		 中低層の店舗、共同
住宅等が混在する商
業地域		 東36m国道 水道、ガス、下水 広島

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 広島駅西方

3.1km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 区画規模の小さい中低層の建物が混在する状況にあるが、将来的には敷地の併合が徐々に進み、低層階を店舗ま
たは事務所、高層階を共同住宅とする高層の建物が大半を占める地域に移行していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    702,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    416,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地西部の幹線・準幹線道路沿いに位置する商業地域と判定した。主たる需要者は自用の事務所や
店舗および高層階を共同住宅とする建物を建設する目的の事業法人や投資家が想定される。都心への接近性に優れる立
地であり、まとまった規模の敷地については分譲マンション用地としての旺盛な需要が認められる。取引の中心となる
価格帯は、画地規模も様々であるため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象不動産と同一路線沿いに位置する規範性の高い事例に基づいて求められており、市場性を反映した実証
的な価格が得られたと思料する。収益価格は店舗・事務所付共同住宅の経営を想定した理論的な価格であるが、元本価
格に見合う賃料水準に至っておらず、やや低位に試算された。よって本件では比準価格を重視して収益価格を比較考量
し、代表標準地との検討にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    745,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[113.7]		 [100.0]
100		 687,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    656,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中区の土地取引は増加しており、人口の都心
回帰傾向に加え、ホテル用地の需要が高まっ
ている。一方で建築費の高騰が投資採算性を
悪化させている。

都心に近い幹線沿いの立地から投資用不動産
建設用地としての需要が旺盛であり、転売目
的の需要も重なって、地価は上昇傾向が続い
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２５Ｋ６
３
-356303		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
b 中２５Ｋ４
２
-354218		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東36m国道、
北6m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,500)
c 中２５Ｋ４
２
-354210		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東36m市道、
北10m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,500)
d 中２５Ｋ６
３
-356306		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西30m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e 中２４Ｔ４
２
-444202		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m市道、
東36m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
706,104  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
716,696 		 100
[  99.5]
720,297 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
720,000 
b (　           ) 
549,845  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
594,065 		 100
[ 100.0]
594,065 
594,000 
c (　           ) 
742,103  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
725,847 		 100
[ 102.4]
708,835 
709,000 
d (　           ) 
410,826  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
420,275 		 100
[  60.9]
690,107 
690,000 
e (　           ) 
634,384  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
697,487 		 100
[ 100.7]
692,639 
693,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    702,000 円／㎡]  



広島中 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,142,834 
9,301,147 
22,841,687 
19,149,600 
3,692,087 		 （　0.9560）
3,529,635 		 （  4.1 -  0.0 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     86,088,659 円　　　　（　    416,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 150.00 ＲＣ8 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   207 ㎡      7.8 m x   26.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２階：事務所（フロア貸し）、３階から８階：共同住宅（１室３２㎡の１ＬＤＫ）の建物を想定 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 用途・規模等から地域の標準的水準と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
75.0 
112.50 
3,500 
393,750 		 10.0  3,937,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
150.00 
80.0 
120.00 
2,962 
355,440 		 6.0  2,132,640 
0.0  0 

 3～ 8		 住宅
150.00 
85.0 
127.50 
2,693 
343,358 		 3.0  1,030,074 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
83.1 
997.50 

2,809,338 		 12,250,584 
0 
⑨年額支払賃料      2,809,338 円　×　12ヶ月　＝　      33,712,056 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     997.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,712,056 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,685,603 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,026,453 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,250,584 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,381 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,142,834 円　　　　（　       155,279 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,693 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,818,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,045,447 円  　　　       33,712,056　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      316,800 円  　　　査定額による
 建物　　　　　　　　　    2,575,500 円  　　　　    303,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       242,400 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.08 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,301,147 円　（　　　　　　        44,933 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9560    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 303,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0585 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,149,600 円  
（　　　　　        92,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,142,834 円      
②総費用 9,301,147 円      
③純収益　①－② 22,841,687 円      
④建物等に帰属する純収益 19,149,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,692,087 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,529,635 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,051 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,088,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     416,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区広瀬町６番４
 2400000251755-0000
2 　広島市中区広瀬町６番２８
 2400000251779-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島中 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-15 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　塩田　睦大   TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 677,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区広瀬町６番４外
｢広瀬町６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:3.5		 事務所兼共同住宅

Ｓ5		 中低層の店舗、共同
住宅等が混在する商
業地域		 東36m国道 水道、ガス、下水 広島

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 広島駅西方

3.1km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに低層の店舗兼住宅、中高層の店舗兼共同住宅などが混在する商業地域である。当面は現状を維持する
と予測されるが、長期的には中高層の共同住宅や店舗兼共同住宅が建ち並ぶ地域に変化していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    692,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    427,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広島市中区及び広島市中心部周辺の幹線道路沿いの商業地域の存する圏域であると判定した。需要者は
、店舗兼共同住宅又は事務所兼共同住宅などの建設を目的とする法人、マンションの開発業者等が考えられる。マンシ
ョン用地の供給は限定的であり、土地の仕入れ価格に加え、建築費の高騰もあることから、専有面積の小さい新築物件
が増えている。取引される規模や用途等が様々であることから、取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、賃料の遅行性等により土地価格と見合う賃料水準にないため、やや低位に求められた。一方、比準価格は
、広島市中区の幹線道路沿い及び近隣地域内の取引事例を基に求めており、市場性を反映した客観的かつ実証的な価格
であることから、規範性は高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡、面的
な価格のバランス等に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    745,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[115.3]		 [100.0]
100		 677,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    656,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人流回復やインバウンドを含む観光客の増加
を背景に需要は堅調に推移している一方、物
価高、金利動向、賃料上昇がない等の先行き
不透明感もある。

国道沿いに低層の店舗兼住宅、中高層の店舗
兼共同住宅等が混在する商業地域であり、幹
線道路沿いはマンション用地の需要が高くな
っている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２５Ｋ４
２
-354210		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東36m市道、
北10m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,500)
b 中２５Ｋ６
３
-356303		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
c 中２４Ｋ４
２
-344212		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,500)
d 中２５Ｋ４
２
-354218		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東36m国道、
北6m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
742,103  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
725,847 		 100
[ 102.4]
708,835 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
709,000 
b (　           ) 
706,104  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
716,696 		 100
[ 101.4]
706,801 
707,000 
c (　           ) 
414,976  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
451,079 		 100
[  65.2]
691,839 
692,000 
d (　           ) 
549,845  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
594,065 		 100
[ 100.0]
594,065 
594,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    692,000 円／㎡]  



広島中 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,236,140 
9,333,957 
22,902,183 
19,110,000 
3,792,183 		 （　0.9548）
3,620,776 		 （  4.1 -  0.0 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     88,311,610 円　　　　（　    427,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 150.00 ＲＣ8 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   207 ㎡      7.8 m x   26.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し店舗、２階：フロア貸し事務所、３階以上：ワンルーム（専有面積３０㎡程度）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
75.0 
112.50 
3,605 
405,563 		 10.0  4,055,630 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
150.00 
80.0 
120.00 
3,071 
368,520 		 6.0  2,211,120 
0.0  0 

 3～ 8		 住宅
150.00 
85.0 
127.50 
2,671 
340,553 		 3.0  1,021,659 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
83.1 
997.50 

2,817,401 		 12,396,704 
0 
⑨年額支払賃料      2,817,401 円　×　12ヶ月　＝　      33,808,812 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     997.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に共益費を含めて査定している
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,808,812 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,690,441 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,118,371 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,396,704 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         117,769 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,236,140 円　　　　（　       155,730 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,678 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,671 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,800,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,057,057 円  　　　       33,808,812　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      326,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,550,000 円  　　　　    300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       300,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       300,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,333,957 円　（　　　　　　        45,092 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9548    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 243,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0585 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,110,000 円  
（　　　　　        92,319 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,236,140 円      
②総費用 9,333,957 円      
③純収益　①－② 22,902,183 円      
④建物等に帰属する純収益 19,110,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,792,183 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,620,776 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,492 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     88,311,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     427,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区広瀬町６番４
 2400000251755-0000
2 　広島市中区広瀬町６番２８
 2400000251779-0000
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備考