鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
広島中 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 5-9

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　西野　誠

TEL.

鑑定評価額

179,000,000 円

１㎡当たりの価格

781,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	600,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区国泰寺町１丁目１番６｢国泰寺町１－１－３｣				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.5	事務所ＳＲＣ6	中低層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東20m市道	水道、ガス、下水	広島 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

広島駅南西方

2.3km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は中低層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。新規出店計画等の目立った地域的変動要因は見
受けられず、当面は現状の利用状態を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 798,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 443,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島都心周辺部の主要幹線沿い及びその背後を含む店舗、事務所ビル及び併用住宅等の存する圏域。需
要者は、自社ビル建設や賃貸事業を考える法人又はマンション分譲目的の開発業者、ホテル事業者等が中心となる。中
心部周辺の商業地に対する需要が高まっている中、供給量は限定的であり、地価は上昇傾向で推移している。取引され
る規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際の取引にかかる事例を複数採用し、各事例の有する規範性に応じて調整することにより求めたもので
あり、市場性を反映した精度の高い価格である。一方の収益価格は、貸店舗兼共同住宅を想定して求めたものであるが
、想定要素に保守的な数値を採用せざるを得ず、低位に試算された。そこで本件では比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、広域的な検討、前年価格とのバランスも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    745,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中（県） 5-7               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    770,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかな回復基調だが、海外経済
や物価動向等に左右される状態で、不動産市
場は金利上昇に対する警戒感が一部で見え始
めている。

都心部近くに飲食店、店舗兼共同住宅等が建
ち並ぶ商業地域である。近隣地域内の地域要
因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

広島中 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２５Ｋ６４ -356401	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北8m市道、東8m、角地		商業地区計画等 (100,400)
b	中２５Ｋ６４ -356421	広島市中区		更地	（　）	長方形	南10m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	中２４Ｔ６４ -446401	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、北東6m、角地		商業 (100,400)
d	中２４Ｔ６４ -446421	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
e	中２４Ｔ８８ -448806	広島市中区		更地	（　）	長方形	西27.2m市道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 626,118	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	603,458	100 [ 75.5]	799,282	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	799,000
b	(　 ) 413,187	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	419,385	100 [ 56.0]	748,902		749,000
c	(　 ) 519,854	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	511,437	100 [ 63.2]	809,236		809,000
d	(　 ) 586,844	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	602,689	100 [ 75.9]	794,057		794,000
e	(　 ) 623,208	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	635,672	100 [ 75.5]	841,950		842,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 798,000 円／㎡]

広島中 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,227,169	8,675,787	21,551,382	17,199,000	4,352,382	（　0.9548） 4,155,654	（ 4.1 - 0.0 ） 4.1％
	⑧収益価格	101,357,415 円　　　　（　 443,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	190.00	ＲＣ6	1,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	229 ㎡	12.4 m x 18.2 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階以上住宅概ね３０㎡程度の１Ｋタイプ

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

用途・規模等から、ほぼ標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	80.0	152.00	3,090	469,680	12.0	5,636,160
							0.0	0
2～ 4	住宅	190.00	90.0	171.00	2,526	431,946	3.0	1,295,838
							0.0	0
5～ 6	住宅	190.00	90.0	171.00	2,561	437,931	3.0	1,313,793
							0.0	0
～

～

計		1,140.00	88.3	1,007.00		2,641,380		12,151,260
								0

⑨年額支払賃料	2,641,380 円　×　12ヶ月　＝　 31,696,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,007.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,696,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,584,828 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,111,732 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,151,260 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 115,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,227,169 円　　　　（　 131,996 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,532 円/㎡　月額支払賃料（　 2,526 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,620,000 円	270,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,803,587 円	31,696,560　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 417,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,295,000 円	270,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	非計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,675,787 円　（　　　　　　 37,886 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9548

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	270,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0585 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,199,000 円（　　　　　 75,105 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,227,169 円
②総費用	8,675,787 円
③純収益　①－②	21,551,382 円
④建物等に帰属する純収益	17,199,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,352,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,155,654 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,147 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,357,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 443,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区国泰寺町一丁目１番６	2400000220874-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
広島中 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 5-9

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳和

TEL.

鑑定評価額

179,000,000 円

１㎡当たりの価格

780,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	600,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区国泰寺町１丁目１番６｢国泰寺町１－１－３｣				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.5	事務所ＳＲＣ6	中低層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東20m市道	水道、ガス、下水	広島 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

広島駅南西方

2.3km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

都市部に近い商業地域で、中低層店舗、事務所ビル等が建ち並んでいる。地域に特別な変動要因はなく、現状で
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 795,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 446,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中区及び隣接区の幹線道路沿い及びその背後の商業地域を中心とした圏域である。需要者の中心は広島市
内の法人のほか広域展開する企業等である。当該地域は低層建物も見受けられるなど、今後発展の余地のある地域性を
有しており、需要は底堅い。取引の個別性が強く、価格帯がまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しがたい
状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域内では収益目的の取引よりも、資産保有や自用目的での取引が多く見受けられ、収益価格はやや低位に求めら
れた。比準価格は、取引市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性が高い。従って、当該地域の市場性を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を参考として、前年公示価格等を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中区の人口は微増傾向にある。各国の高い金
利水準の継続等の影響により下振れリスクが
あるものの、不動産需要は概ね回復傾向にあ
る。

中低層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地
域であるが、地域要因に特筆すべき変化は見
受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

+1.3 ％

３　試算価格算定内訳

広島中 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２５Ｋ６４ -356401	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北8m市道、東8m、角地		商業地区計画等 (100,400)
b	中２４Ｔ６４ -446421	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
c	中２４Ｔ８８ -448806	広島市中区		更地	（　）	長方形	西27.2m市道、中間画地		商業 (100,500)
d	中２４Ｔ４３ -444305	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 626,118	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	603,458	100 [ 78.2]	771,685	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	772,000
b	(　 ) 586,844	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	602,689	100 [ 72.4]	832,443		832,000
c	(　 ) 623,208	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	635,672	100 [ 79.6]	798,583		799,000
d	(　 ) 528,182	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	599,098	100 [ 76.7]	781,093		781,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 795,000 円／㎡]

広島中 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,617,467	8,482,603	21,134,864	16,753,100	4,381,764	（　0.9548） 4,183,708	（ 4.1 - 0.0 ） 4.1％
	⑧収益価格	102,041,659 円　　　　（　 446,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	185.00	ＲＣ6	1,110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	229 ㎡	12.4 m x 18.2 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し。居宅は１ＬＤＫ、４２㎡程度。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	185.00	80.0	148.00	3,400	503,200	12.0	6,038,400
							0.0	0
2～ 6	住宅	185.00	90.0	166.50	2,504	416,916	3.0	1,250,748
							0.0	0
～

～

～

計		1,110.00	88.3	980.50		2,587,780		12,292,140
								0

⑨年額支払賃料	2,587,780 円　×　12ヶ月　＝　 31,053,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 980.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,053,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,552,668 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,500,692 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,292,140 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 116,775 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,617,467 円　　　　（　 129,334 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,510 円/㎡　月額支払賃料（　 2,504 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,578,000 円	263,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,726,403 円	31,053,360　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 416,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,235,500 円	263,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,482,603 円　（　　　　　　 37,042 円／㎡）　　（経費率　　 28.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9548

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	263,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,110.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0585 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,753,100 円（　　　　　 73,158 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,617,467 円
②総費用	8,482,603 円
③純収益　①－②	21,134,864 円
④建物等に帰属する純収益	16,753,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,381,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,183,708 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,269 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,041,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 446,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区国泰寺町一丁目１番６	2400000220874-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考