別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島中 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 -14 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.
鑑定評価額 80,300,000 円  １㎡当たりの価格 291,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区舟入川口町２番１５
｢舟入川口町２－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 276  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 工場兼共同住宅

ＲＣ4		 一般住宅、営業所、
小工場等が混在する
住宅地域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 広島

4.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北、８ｍ
市道		 交通

施設		 広島駅南西方

4.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 都心近郊に位置する住工混在地域で用途の多様性が認められるが、今後は主に住宅地域としての色合いを強めつ
つ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    296,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は舟入地区を中心にその周辺に存する住宅地域一円である。需要者は自用の戸建住宅の取得を目的とする個
人や事業所用地取得を目的とする事業者又は法人等と想定され、他圏域からの転入も見受けられる。当地域では多様な
需要が見込まれるが、供給が限定的で稀少性が生じている為、地価は上昇基調で推移している。但し、取引規模はまち
まちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅のほか事業所や共同住宅も立地する混在住宅地域であり、収益価格を試算したものの土地価格に見
合う賃料水準が未形成であることから低位となった。一方、比準価格は同一需給圏内に於ける近時の取引事例に基づき
に試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。よって本件では、より説得力のある比準価格を標準に、収
益価格を参酌し、代表標準地との均衡性等にも留意の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    274,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    276,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心回帰の動きや低金利政策の継続を背景に
都市部の宅地取引は堅調であるが近年の建築
費の高騰や住宅ローン金利の動向の先行きが
不透明である。

都心に近い用途多様性のある住工混在地域で
ある。近時は共同住宅や画地細分化による分
譲地も見受けられ工業系の用途は減少しつつ
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２５Ｋ６
３
-356307		 広島市中区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,240)
b 中２５Ｋ６
３
-356308		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西10m市道、
中間画地
近商

(90,400)
c 中２５Ｋ６
３
-356309		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２住居
地区計画等
(70,200)
d 中２４Ｔ６
３
-446329		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.3m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e 中２４Ｔ６
３
-446323		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
249,961  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
258,210 		 100
[  89.0]
290,124 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
290,000 
b (　           ) 
423,402  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 125.0]
348,545 		 100
[ 114.7]
303,875 
304,000 
c (　           ) 
281,672  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
289,840 		 100
[  98.0]
295,755 
296,000 
d (　           ) 
220,954  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
288,621 		 100
[  97.0]
297,547 
298,000 
e (　           ) 
284,042  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
295,688 		 100
[  99.8]
296,281 
296,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    296,000 円／㎡]  



広島中 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,473,953 
3,120,697 
9,353,256 
6,959,700 
2,393,556 		 （　0.9526）
2,280,101 		 （  4.4 -  0.0 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     51,820,477 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 Ｓ4 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   276 ㎡     11.8 m x   23.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造４階建（平均専有面積約３０㎡・ワンルーム）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 ＥＶ・廊下等の共用部分を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
135.00 
85.0 
114.75 
2,157 
247,516 		 3.0  742,548 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
135.00 
90.0 
121.50 
2,224 
270,216 		 3.0  810,648 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
88.8 
479.25 

1,058,164 		 3,174,492 
0 
⑨年額支払賃料      1,058,164 円　×　12ヶ月　＝　      12,697,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     479.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる為、非計上とする。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で十分担保されている為、非計上とする。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,697,968 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       794,278 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,443,690 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,174,492 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,840 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     45,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           423 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,473,953 円　　　　（　        45,195 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,224 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 444,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,323,797 円  　　　       13,237,968　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      187,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      943,500 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,120,697 円　（　　　　　　        11,307 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,959,700 円  
（　　　　　        25,216 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,473,953 円      
②総費用 3,120,697 円      
③純収益　①－② 9,353,256 円      
④建物等に帰属する純収益 6,959,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,393,556 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,280,101 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,261 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,820,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区舟入川口町２番１５
 2400000253764-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島中 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 -14 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　横林　武   TEL.
鑑定評価額 80,300,000 円  １㎡当たりの価格 291,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区舟入川口町２番１５
｢舟入川口町２－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 276  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 工場兼共同住宅

ＲＣ4		 一般住宅、営業所、
小工場等が混在する
住宅地域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 広島

4.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北８ｍ市
道		 交通

施設		 広島駅南西方

4.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 都心接近性良好な住工混在地域であり、当面は現状の環境を維持しつつ推移するが、長期的には住宅利用の割合
が高まっていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    297,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は舟入地区及びその周辺地域一帯と判定した。需要者としては、一般住宅又は事務所、事業所等の所有を目
的とする個人・法人の他、共同住宅取得目的の不動産業者等が考えられる。用途の多様性が認められるうえ、周辺には
店舗、電停等が立地する利便性に恵まれた地域であるため需要は底堅く、総額を抑えるため土地を分割した取引も見ら
れる。取引の中心となる価格帯については、用途や規模等によりばらつきがあるためその把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引に基づく売買事例から比較検討して求められており、取引の実態を把握した実証的な価格である
。また周辺には賃貸共同住宅も見られるが、土地価格に見合った賃料水準が十分に形成されていないため、収益価格は
低位に試算された。従って、本件では市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との
検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    274,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    276,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住環境・利便性の良好な地域を中心に不動産
需要は総じて堅調であるが、建築費の高騰や
金利上昇予測等を懸念材料として注視する必
要がある。

良好な利便性を有する住工混在地域であり、
特段の地域変動要因は見られないが、近年で
は土地の細分化傾向が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２４Ｔ６
３
-446323		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
b 中２５Ｋ６
３
-356309		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２住居
地区計画等
(70,200)
c 中２５Ｋ６
３
-356305		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
２住居
地区計画等
(70,200)
d 中２４Ｔ６
３
-446321		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
284,042  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
295,688 		 100
[  99.8]
296,281 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
296,000 
b (　           ) 
281,672  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
289,840 		 100
[  98.0]
295,755 
296,000 
c (　           ) 
381,714  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 125.0]
315,448 		 100
[ 103.0]
306,260 
306,000 
d (　           ) 
230,805  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
245,115 		 100
[  85.1]
288,032 
288,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    297,000 円／㎡]  



広島中 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,986,042 
2,983,032 
9,003,010 
6,646,200 
2,356,810 		 （　0.9526）
2,245,097 		 （  4.4 -  0.0 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     51,024,932 円　　　　（　    185,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｓ4 520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   276 ㎡     11.8 m x   23.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸面積約３０㎡程度の１Ｋを想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,145 
250,965 		 3.0  752,895 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
520.00 
90.0 
468.00 

1,003,860 		 3,011,580 
0 
⑨年額支払賃料      1,003,860 円　×　12ヶ月　＝　      12,046,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     468.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれており計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,046,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       629,316 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,957,004 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,011,580 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,610 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     45,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           428 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,986,042 円　　　　（　        43,428 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,145 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 424,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,258,632 円  　　　       12,586,320　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      187,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      901,000 円  　　　　    106,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,983,032 円　（　　　　　　        10,808 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,000 円／㎡　×　     520.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,646,200 円  
（　　　　　        24,080 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,986,042 円      
②総費用 2,983,032 円      
③純収益　①－② 9,003,010 円      
④建物等に帰属する純収益 6,646,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,356,810 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,245,097 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,134 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,024,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     185,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区舟入川口町２番１５
 2400000253764-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考