令和7年1月15日　提出 広島中 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島中 -12 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市中区吉島新町１丁目８５１番９ ｢吉島新町１－８－１０｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 広島 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 広島駅南西方 5.1km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部の工業地域に近接する住宅地域であり、周辺には公営の共同住宅も多く立地し、人口集積度の高い住宅地 域である。今後は空地への共同住宅建設や戸建分譲が進み、住宅地域として熟成していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中区南部の吉島新町を中心とする住宅地域であり、特に価格牽連性の強いエリアを吉島新町１・２丁目、 吉島東２・３丁目、光南１・４丁目の範囲と判定した。主な需要者は住宅取得目的の個人であり、地縁性も強い傾向が 見られる。近隣地域は小規模な住宅の密集地域だが、周辺に小学校や病院、商店等が立地し、利便性は概ね良好といえ る。取引の中心価格帯は新築戸建で建物込の総額３千万円前半～中盤と把握され、土地面積は２０坪未満も目立つ。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引価格を基に試算しており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は元本価格に見 合う賃料が得られず、低位となった。近隣地域では自用目的の取引が中心であり、典型的な需要者は賃貸することで得 られる収益よりも、代替競争不動産と比較した場合の市場性を重視して価値判断を行なうと判断される。よって本件で は比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島中 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    220,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [125.7] [100.0] 100 181,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中区の土地取引は前年に続き増加しており、 都心回帰傾向が続いている。一方で建築費高 騰の影響で新設住宅着工戸数は大幅に減少し ている。 南方約３００ｍの位置にある物流施設跡地に 食品売場併設のドラッグストアが令和５年１ １月に開業し、利便性の向上が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％