鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
広島中 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 -11

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　八尾井　誠司

TEL.

鑑定評価額

41,300,000 円

１㎡当たりの価格

255,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区南千田西町１０６２番６４｢南千田西町７－５｣				②地積　(㎡)	162 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	広島 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

広島駅南西方

3.5km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を主体とした住環境の良好な住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。人口の
都心回帰傾向等を背景に需要は堅調に推移しており、当面、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市中区及び隣接区の国道２号以南を中心とした既成市街地一円の住宅地域。需要者は広島市内に居住
する１次取得者層が中心となっているが、圏域外からの需要も認められる。都心接近性及び生活利便性に優れる居住環
境の良好な平坦部の住宅地域であり、人口の都心回帰、緩和的な金融環境、住宅取得支援施策等を背景に需要は堅調で
あり、地価上昇が継続している。需要の中心となる価格帯は、土地は１６０㎡程度で４０００万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅のほかにアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価
格はやや低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、需要の実態は自己使用目的の取
引が中心である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏
まえ、前年価格及び地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 220,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[ 90.0]

[100.0]
100

253,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中区の人口は都心回帰により増加傾向、建築
費高騰等を背景に新設住宅着工戸数は鈍化し
ているが、土地取引は堅調に推移している。

都心接近性・生活利便性の良好な住宅地域で
あり、人口の都心回帰等を背景に需要は堅調
であるが、特段の変動要因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２５Ｋ８８ -358811	広島市中区		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)
b	中２５Ｋ１３ -351302	広島市中区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,160)
c	中２５Ｋ１３ -351303	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.1m市道、南東4m、角地		２住居 (80,164)
d	中２５Ｋ１３ -351301	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,160)
e	中２４Ｔ８８ -448813	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2m市道、南西2.8m、二方路		近商 (83,211)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 388,500	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	327,635	100 [ 126.1]	259,822	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	260,000
b	(　 ) 310,924	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	260,399	100 [ 98.9]	263,295		263,000
c	(　 ) 226,620	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	232,989	100 [ 90.1]	258,589		259,000
d	(　 ) 229,899	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	257,487	100 [ 99.9]	257,745		258,000
e	(　 ) 322,229	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	271,715	100 [ 99.4]	273,355		273,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

広島中 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,743,507	1,322,558	4,420,949	3,226,770	1,194,179	（　0.9511） 1,135,784	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	25,813,273 円　　　　（　 159,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.00	Ｓ3	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	162 ㎡	12.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者または２人世帯用共同住宅（各戸約４８㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	96.00	100.0	96.00	1,745	167,520	3.0	502,560
							0.0	0
～

～

～

～

計		288.00	100.0	288.00		502,560		1,507,680
								0

⑨年額支払賃料	502,560 円　×　12ヶ月　＝　 6,030,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,030,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 301,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,729,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,507,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,323 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,743,507 円　　　　（　 35,454 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,749 円/㎡　月額支払賃料（　 1,745 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,200 円	51,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	482,458 円	6,030,720　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 436,000 円	51,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,300 円	51,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,300 円	51,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	非計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,322,558 円　（　　　　　　 8,164 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,300,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,226,770 円（　　　　　 19,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,743,507 円
②総費用	1,322,558 円
③純収益　①－②	4,420,949 円
④建物等に帰属する純収益	3,226,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,194,179 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,135,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,011 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,813,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 -11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区南千田西町１０６２番６４	2400000262493-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
広島中 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 -11

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　浦　信一

TEL.

鑑定評価額

41,100,000 円

１㎡当たりの価格

254,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区南千田西町１０６２番６４｢南千田西町７－５｣				②地積　(㎡)	162 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	広島 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

広島駅南西方

3.5km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

付近は戸建住宅主体のほぼ熟成した住宅地域である。特段の地域的変動要因は見受けられず、当面は現状を維持
しつつ熟成していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 259,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市中区南部及び隣接区一帯の住宅地域。需要者は広島市及びその周辺地域の居住者が中心である。近
年、都心回帰傾向から都心接近性の高い対象地域に対する住宅地需要が高まっている。反面、新規宅地分譲等の供給は
殆ど見受けられず、供給量が極めて限定的なため地価動向は堅調である。不動産取引は中古建物付が多く、土地は１５
０㎡程度で３０００～４０００万円が取引の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため収益価格はやや低位に試算された。自用の住宅等が中心で、賃料収入による収益性を重視して価格判断がなされる
要因に乏しいため、比準価格を重視し収益価格を参考に、代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 220,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[ 89.0]

[100.0]
100

256,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光業が回復傾向にあり、広島駅南口の整備
やサッカースタジアム建設など都心部は概ね
堅調に推移している。

平坦部の既存住宅地域で、概ね静態的であり
、特段の地域的変動要因は見受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２５Ｋ１３ -351302	広島市中区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,160)
b	中２４Ｋ１３ -341323	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		２住居 (70,160)
c	中２５Ｋ１３ -351303	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.1m市道、南東4m、角地		２住居 (80,164)
d	中２５Ｋ８８ -358811	広島市中区		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 310,924	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	260,399	100 [ 99.8]	260,921	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	261,000
b	(　 ) 232,684	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	236,640	100 [ 92.0]	257,217		257,000
c	(　 ) 226,620	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	232,989	100 [ 89.9]	259,165		259,000
d	(　 ) 388,500	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	327,635	100 [ 126.4]	259,205		259,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 259,000 円／㎡]

広島中 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,713,884	1,341,569	4,372,315	3,284,160	1,088,155	（　0.9526） 1,036,576	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,558,545 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.00	Ｓ3	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	162 ㎡	12.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者用で各戸賃貸面積４８㎡程度。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	96.00	100.0	96.00	1,736	166,656	3.0	499,968
							0.0	0
～

～

～

～

計		288.00	100.0	288.00		499,968		1,499,904
								0

⑨年額支払賃料	499,968 円　×　12ヶ月　＝　 5,999,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料込みを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,999,616 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 299,981 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,699,635 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,499,904 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,713,884 円　　　　（　 35,271 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,740 円/㎡　月額支払賃料（　 1,736 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,200 円	52,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	479,969 円	5,999,616　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 448,800 円	52,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,800 円	52,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,800 円	52,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,341,569 円　（　　　　　　 8,281 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,800,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,284,160 円（　　　　　 20,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,713,884 円
②総費用	1,341,569 円
③純収益　①－②	4,372,315 円
④建物等に帰属する純収益	3,284,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,088,155 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,036,576 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,399 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,558,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 -11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区南千田西町１０６２番６４	2400000262493-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考