鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
広島中 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 -8

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　重谷　里志

TEL.

鑑定評価額

33,100,000 円

１㎡当たりの価格

228,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区吉島西１丁目６５０番２２｢吉島西１－１７－３１｣				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅、共同住宅の建ち並ぶ住宅地域	南6.4m市道	水道、ガス、下水	広島 4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６．４
ｍ市道　

交通

施設

広島駅南西方

4.1km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した既成住宅地域であり、現状で地域要因に大きな変動は見られないが、地価や建築費の上昇の影響を受け
て、将来的には区画の細分化がさらに進んでいくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 232,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市中区南部の吉島地区を中心とする混在住宅地域であり、特に価格牽連性の高いエリアは吉島西１～
３丁目と吉島東１～３丁目の範囲と判定した。街路幅員や系統に劣る地域も含まれ、街路条件で価格水準は異なるが、
都心への接近性に優れることから安定的な需要が見られる。主な需要者は住宅取得目的の個人であり、需要の中心とな
る価格帯は新築戸建住宅で土地面積２０～３０坪、建物込の総額で３千万円台中盤から４千万円台中盤と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は吉島地区に所在する規範性の高い事例を中心に求めており、実証的な価格が得られたと思料する。収益価格
は共同住宅の経営を想定した理論的な価格であるが、元本価格に見合う賃料水準が得られず、やや低位となった。典型
的な需要者は自己使用を前提に価値判断を行なうため、収益性よりも市場性が重視される傾向が強い。よって本件では
比準価格を重視して収益価格を参酌し、指定基準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中（県） -2                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    224,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中区の土地取引は前年に続き増加しており、
都心回帰傾向が続いている。一方で建築費高
騰の影響で新設住宅着工戸数は大幅に減少し
ている。

都心に近い住宅地域として需要は安定的に推
移しているが、このところ新築戸建分譲の取
引は減少している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

広島中 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２５Ｋ１３ -351304	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.2m市道、中間画地		２住居 (70,160)
b	中２５Ｋ１３ -351303	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.1m市道、南東4m、角地		２住居 (80,164)
c	中２４Ｔ１３ -441303	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		２住居 (70,160)
d	中２４Ｋ１３ -341330	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		２住居 (70,160)
e	中２４Ｋ１３ -341331	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		２住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 209,406	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	221,089	100 [ 92.0]	240,314	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 226,620	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	232,989	100 [ 100.9]	230,911		231,000
c	(　 ) 181,263	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	203,619	100 [ 88.3]	230,599		231,000
d	(　 ) 188,199	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	222,977	100 [ 96.0]	232,268		232,000
e	(　 ) 239,654	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	221,353	100 [ 94.0]	235,482		235,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

広島中 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,990,234	1,190,694	3,799,540	2,729,860	1,069,680	（　0.9511） 1,017,373	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,122,114 円　　　　（　 159,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	Ｓ3	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	145 ㎡	9.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸共同住宅（単身者タイプ）３６㎡前後（１ＤＫ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	72.00	100.0	72.00	1,995	143,640	3.0	430,920
							0.0	0
～

～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		430,920		1,292,760
								0

⑨年額支払賃料	430,920 円　×　12ヶ月　＝　 5,171,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,171,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 432,883 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,978,157 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,292,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,893 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 184 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,990,234 円　　　　（　 34,415 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,995 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,600 円	43,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	486,994 円	5,411,040　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,900 円	43,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,190,694 円　（　　　　　　 8,212 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,400,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,729,860 円（　　　　　 18,827 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,990,234 円
②総費用	1,190,694 円
③純収益　①－②	3,799,540 円
④建物等に帰属する純収益	2,729,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,069,680 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,017,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,016 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,122,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区吉島西一丁目６５０番２２	2400000265358-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
広島中 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 -8

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　長瀬　正光

TEL.

鑑定評価額

32,900,000 円

１㎡当たりの価格

227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区吉島西１丁目６５０番２２｢吉島西１－１７－３１｣				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅、共同住宅の建ち並ぶ住宅地域	南6.4m市道	水道、ガス、下水	広島 4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６．４
ｍ市道　

交通

施設

広島駅南西方

4.1km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ熟成した既成住宅地域であり今後も大差ないと見るが、土地の細分化が進んで
おり、今後もこの傾向が続くと見られる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 231,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市中心部周辺の平坦部住宅地域一円。需要者は広島市都市に通勤する個人が主体。都心回帰の流れを
受け当該地の需要も堅調な一方、既成市街地で供給が限られるため買手市場となっており、地価の上昇傾向が続いてい
る。需要の中心となる価格帯は土地１００㎡程度の新築戸建住宅で４，５００万円前後と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は理論的な価格ではあるが、当該地域は自用目的の取引が中心で利便性や快適性がより重視される地域のため
、規範性は劣ると言わざるを得ない。一方、比準価格は、標準地の存する吉島地区の複数の取引価格から求めた価格で
あり、標準地の市場価値を的確に反映した価格となっている。よって本件においては、実証的な比準価格を標準に、収
益価格を比較考量し、市場の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近５年の県全体の人口は減少しているが、
中区は都心回帰の流れを受け人口は微増傾向
にあり、地価の下支えになっている。

地域内に特段の変化はないが、土地の細分化
で土地取引単価の上昇は続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

+1.3 ％

３　試算価格算定内訳

広島中 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２５Ｋ１３ -351303	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.1m市道、南東4m、角地		２住居 (80,164)
b	中２４Ｔ１３ -441303	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		２住居 (70,160)
c	中２５Ｋ１３ -351306	広島市中区		更地	（　）	長方形	南西3.8m私道、中間画地		近商 (90,240)
d	中２４Ｋ１３ -341322	広島市中区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		２住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 226,620	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	232,989	100 [ 99.9]	233,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 181,263	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	203,619	100 [ 89.2]	228,272		228,000
c	(　 ) 191,949	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	203,466	100 [ 87.4]	232,799		233,000
d	(　 ) 196,204	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,147	100 [ 86.4]	230,494		230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 231,000 円／㎡]

広島中 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,002,187	1,213,460	3,788,727	2,799,050	989,677	（　0.9511） 941,282	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	21,392,773 円　　　　（　 148,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	Ｓ3	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	145 ㎡	9.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ（平均専有面積約３６㎡）２室／１Ｆ×３Ｆのアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	72.00	100.0	72.00	2,000	144,000	3.0	432,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		432,000		1,296,000
								0

⑨年額支払賃料	432,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,184,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,184,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 433,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,990,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,296,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,923 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 184 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,002,187 円　　　　（　 34,498 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,005 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,000 円	44,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	488,160 円	5,424,000　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 378,200 円	44,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,213,460 円　（　　　　　　 8,369 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,799,050 円（　　　　　 19,304 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,002,187 円
②総費用	1,213,460 円
③純収益　①－②	3,788,727 円
④建物等に帰属する純収益	2,799,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	989,677 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	941,282 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,492 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,392,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区吉島西一丁目６５０番２２	2400000265358-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考