鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
広島中 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 -7

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　重谷　里志

TEL.

鑑定評価額

68,800,000 円

１㎡当たりの価格

364,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区広瀬町５番２０｢広瀬町５－２７｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）地区計画等駐車場整備地区 (70,200)
	1:2	事務所兼共同住宅ＲＣ4	共同住宅、一般住宅、店舗等が混在する住宅地域	北8m市道	水道、ガス、下水	広島 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 180 ｍ、南 80 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

中低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　８ｍ
市道

交通

施設

広島駅西方

3.1km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

都心や利便施設への接近性に優れた立地にあることから、将来的には事務所や併用住宅、共同住宅の割合が高ま
り、専用住宅用地は区画の細分化が進んでいくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 371,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 176,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市中区北西部の都心近郊に所在する混在住宅地域であり、特に価格牽連性の強いエリアは本川、天
満川、平和大通に囲まれた圏域と判定した。主たる需要者は都心居住を志向する個人や事務所・併用住宅用地取得目的
の個人事業主、投資用不動産取得目的の不動産業者等が想定される。多様な需要が競合しており、取引の中心となる価
格帯は画地規模、利用形態等が様々であることから把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は広瀬町、広瀬北町、西十日市町に所在する取引事例から求めており、市場性を反映した実証的な価格といえ
る。一方で収益価格は土地価格の上昇局面においては、賃料の遅行性等から土地価格に見合う賃料水準に至っておらず
、低位となった。本件では試算価格の調整にあたり、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地価格との
均衡や前年価格との関連等に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 274,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[100.0]

100
[ 79.3]

[100.0]
100

366,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中区の土地取引は前年に続き増加しており、
都心回帰傾向が続いている。一方で建築費高
騰の影響で新設住宅着工戸数は大幅に減少し
ている。

都心への接近性に優れた住商混在地域で多様
な需要が見られるが、地価上昇に伴なって転
売や投資目的の取引が増加傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２４Ｔ４２ -444205	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２住居駐車場整備地区地区計画等 (70,200)
b	中２４Ｋ４２ -344207	広島市中区		更地	（　）	不整形	東35m国道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,500)
c	中２５Ｋ４２ -354219	広島市中区		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,500)
d	中２３Ｔ４２ -434209	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (90,360)
e	中２３Ｋ４２ -334211	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 363,677	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	372,405	100 [ 98.0]	380,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	380,000
b	(　 ) 419,734	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	495,752	100 [ 133.5]	371,350		371,000
c	(　 ) 363,835	100 [ 80.0]	[ 101.8] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	497,828	100 [ 134.9]	369,035		369,000
d	(　 ) 259,961	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	281,018	100 [ 77.2]	364,013		364,000
e	(　 ) 392,325	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	450,141	100 [ 121.3]	371,097		371,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +26.0
c	その他	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 371,000 円／㎡]

広島中 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,385,587	2,398,573	6,987,014	5,448,720	1,538,294	（　0.9537） 1,467,071	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	33,342,523 円　　　　（　 176,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.50	ＲＣ4	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防地区計画等駐車場整備地区	70 ％	300 ％	200 ％	189 ㎡	10.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建共同住宅（１Ｋタイプ・専有面積２９㎡程度）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

用途・規模等から地域の標準的水準と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	住宅	94.50	90.0	85.05	2,414	205,311	3.0	615,933
							0.0	0
～

～

～

～

計		378.00	90.0	340.20		821,244		2,463,732
								0

⑨年額支払賃料	821,244 円　×　12ヶ月　＝　 9,854,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,854,928 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 492,746 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,362,182 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,463,732 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,405 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,385,587 円　　　　（　 49,659 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,420 円/㎡　月額支払賃料（　 2,414 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	350,400 円	87,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	985,493 円	9,854,928　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,400 円	査定額による
	建物　　　　　　　　　 744,600 円	87,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,080 円	87,600,000　×　　　　 0.08 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,600 円	87,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,398,573 円　（　　　　　　 12,691 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9537

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,600,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,448,720 円（　　　　　 28,829 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,385,587 円
②総費用	2,398,573 円
③純収益　①－②	6,987,014 円
④建物等に帰属する純収益	5,448,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,538,294 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,467,071 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,762 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,342,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区広瀬町５番２０	2400000251745-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
広島中 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 -7

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　塩田　睦大

TEL.

鑑定評価額

68,200,000 円

１㎡当たりの価格

361,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区広瀬町５番２０｢広瀬町５－２７｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）地区計画等駐車場整備地区 (70,200)
	1:2	事務所兼共同住宅ＲＣ4	共同住宅、一般住宅、店舗等が混在する住宅地域	北8m市道	水道、ガス、下水	広島 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 180 ｍ、南 80 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

中低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

広島駅西方

3.1km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

広島市立広瀬小学校の南方に位置し、戸建住宅、事業所兼共同住宅、店舗等が混在する利便性の高い住宅地域で
、当面は住宅を中心に事業所兼共同住宅、店舗等が混在する住宅地域として現状を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 374,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市中区及び広島市中心部周辺の住商混在地域の存する圏域であると判定した。需要者は、自己使用
の戸建住宅の取得を目的とする個人、自己使用の事業所兼住宅の取得を目的とする個人事業主、不動産業者等が中心と
なると考えられる。都心回帰傾向により利便性や居住環境に優れる地域の需要は堅調であり、地価は引き続き上昇傾向
にある。取引の中心となる価格帯は、取引される規模や利用方法等にばらつきがあるため、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、利便性の高い住商混在地域内に位置し、周辺には賃貸物件も見られるが、土地価格に見合うだけの賃貸
市場は形成されておらず、収益価格は低位に求められた。比準価格は、対象標準地に近接した事例を採用して求めてお
り、市場性を反映した実証的な価格であるため、規範性は高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め
、代表標準地との均衡、周辺の住商混在地域との価格の均衡等に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 274,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[100.0]

100
[ 80.3]

[100.0]
100

361,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県全体の人口は過去５年間、微減傾向にある
が、中区は微増傾向で都心回帰の傾向にある
。土地取引件数は増加傾向で推移している。

広瀬小学校の南方に位置する市内中心部に近
接する住商混在地域であり、地域要因に特段
の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２４Ｔ４２ -444206	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２住居駐車場整備地区地区計画等 (70,200)
b	中２４Ｋ４２ -344214	広島市中区		建付地	（　）	不整形	西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (90,400)
c	中２３Ｋ４２ -334211	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (90,400)
d	中２４Ｔ４２ -444204	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西10m市道、北8m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 366,838	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	375,642	100 [ 98.0]	383,308	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	383,000
b	(　 ) 298,547	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.7]	389,158	100 [ 106.0]	367,130		367,000
c	(　 ) 392,325	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	450,141	100 [ 121.3]	371,097		371,000
d	(　 ) 336,134	100 [ 70.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	477,858	100 [ 137.9]	346,525		347,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -17.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	転売目的業者仕入れ	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
d	転売目的業者仕入れ	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 374,000 円／㎡]

広島中 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,871,572	2,522,422	7,349,150	5,737,050	1,612,100	（　0.9526） 1,535,686	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	34,901,955 円　　　　（　 185,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.50	ＲＣ4	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防地区計画等駐車場整備地区	70 ％	300 ％	200 ％	189 ㎡	10.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルーム（専有面積３０㎡程度）の４階建の共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	住宅	94.50	90.0	85.05	2,539	215,942	3.0	647,826
							0.0	0
～

～

～

～

計		378.00	90.0	340.20		863,768		2,591,304
								0

⑨年額支払賃料	863,768 円　×　12ヶ月　＝　 10,365,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に共益費を含めて査定している
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,365,216 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 518,261 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,846,955 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,591,304 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,617 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,871,572 円　　　　（　 52,231 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,545 円/㎡　月額支払賃料（　 2,539 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	366,000 円	91,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,036,522 円	10,365,216　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 159,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 777,700 円	91,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,500 円	91,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,500 円	91,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,522,422 円　（　　　　　　 13,346 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,500,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,737,050 円（　　　　　 30,355 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,871,572 円
②総費用	2,522,422 円
③純収益　①－②	7,349,150 円
④建物等に帰属する純収益	5,737,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,612,100 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,535,686 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,125 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,901,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区広瀬町５番２０	2400000251745-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考