鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
広島中 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 -6

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　三宅　功

TEL.

鑑定評価額

51,600,000 円

１㎡当たりの価格

290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区舟入南２丁目６７番１｢舟入南２－１２－５｣				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,180)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域	南西4.5m市道	水道、ガス、下水	広島 4.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 70 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北、４．
５ｍ市道

交通

施設

広島駅南西方

4.9km

法令

規制

２住居
(70,180)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

居住環境の良好な舟入南地区の熟成した住宅地域で底堅い需要が認められるが、大勢としては今後も現状を維持
しつつ推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 296,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は舟入地区及びその周辺に位置する住宅地域一円である。需要者は広島都市圏に居住又は勤務地を有する個
人が中心的である。都心部近郊に存し利便性や居住環境が比較的良好な住宅地域で需要も安定的である。近年は区画の
細分化による分譲が多く地価水準も上昇している。取引の中心価格帯は土地面積が３０坪程度の新築戸建物件で５，０
００～５，５００万円と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は共同住宅も見られる住宅地域であるが、土地価格に見合った賃料水準が未形成で投下資本に見合う収益を得
難く収益価格は低位に試算された。比準価格は同一需給圏内での多数の取引事例からアプローチした実証的な価格であ
り、収益価格に比し説得力が高いと認められる。以上より本件では、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、前年公示
価格及び近時の地価動向にも留意の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    274,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心回帰の動きや低金利政策の継続を背景に
都市部の宅地取引は堅調であるが近年の建築
費の高騰や住宅ローン金利の動向の先行きが
不透明である。

舟入南地区の都心近郊型住宅地であり交通接
近性や利便性に概ね優れるが、供給量が限定
的であることから地価は上昇基調で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２４Ｔ６３ -446329	広島市中区		建付地	（　）	長方形	東5.3m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	中２４Ｔ６３ -446330	広島市中区		建付地	（　）	長方形	南西7.2m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	中２４Ｔ６３ -446332	広島市中区		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、北東3.1m、二方路		工業 (60,200)
d	中２５Ｋ６３ -356310	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e	中２５Ｋ６３ -356305	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 220,954	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	288,621	100 [ 98.0]	294,511	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 298,068	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	323,106	100 [ 106.1]	304,530		305,000
c	(　 ) 201,608	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	214,782	100 [ 72.9]	294,626		295,000
d	(　 ) 331,733	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 125.0]	276,267	100 [ 97.0]	284,811		285,000
e	(　 ) 381,714	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 125.0]	315,448	100 [ 105.0]	300,427		300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 296,000 円／㎡]

広島中 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,808,549	792,668	3,015,881	1,742,310	1,273,571	（　0.9709） 1,236,510	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	28,102,500 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	180 ％	178 ㎡	10.5 m x 18.8 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造２階建（平均専有面積３５㎡・１Ｋ）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定した為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	2,022	151,650	3.0	454,950
							0.0	0
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		303,300		909,900
								0

⑨年額支払賃料	303,300 円　×　12ヶ月　＝　 3,639,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる為、非計上とする。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されている為、非計上とする。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,639,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 199,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,799,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	909,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,644 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 285 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,808,549 円　　　　（　 21,396 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,027 円/㎡　月額支払賃料（　 2,022 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,200 円	24,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	319,968 円	3,999,600　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 120,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 206,500 円	24,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 792,668 円　（　　　　　　 4,453 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,300,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0762 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,742,310 円（　　　　　 9,788 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,808,549 円
②総費用	792,668 円
③純収益　①－②	3,015,881 円
④建物等に帰属する純収益	1,742,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,273,571 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,236,510 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,947 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,102,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区舟入南二丁目６７番１	2400000255860-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
広島中 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 -6

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　横林　武

TEL.

鑑定評価額

51,600,000 円

１㎡当たりの価格

290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区舟入南２丁目６７番１｢舟入南２－１２－５｣				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,180)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域	南西4.5m市道	水道、ガス、下水	広島 4.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 70 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．５
ｍ市道

交通

施設

広島駅南西方

4.9km

法令

規制

２住居
(70,180)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

都心近郊の生活利便性に恵まれた住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持しつつ推移し、地価は上昇傾向が
継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 296,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は舟入地区及びその周辺に存する住宅地域一帯と判定した。需要者の中心としては、広島市及びその周辺に
居住する比較的所得が高い個人が考えられる。周辺に各種店舗、小学校、電停等が立地する良好な利便性を有する都心
近郊の住宅地域であるため需要は底堅く地価は上昇傾向にあり、近年では総額を抑えるため区画を分割した取引も見ら
れる。取引の中心となる価格帯としては、区画割した新築戸建で５，０００万円～５，５００万円と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は周辺の取引価格から比較検討して求められており取引実態を反映した試算価格である。一方、当地域のよう
に一般住宅を中心とする住宅地域では収益性よりも居住環境が選好されて価格が形成されることから土地価格に見合う
賃料水準が形成され難く収益価格は低位に試算された。従って本件では市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格
を比較考量し、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住環境・利便性の良好な地域を中心に不動産
需要は総じて堅調であるが、建築費の高騰や
金利上昇予測等を懸念材料として注視する必
要がある。

都心接近性良好な人気の高い住宅地域であり
、特段の地域変動要因は見られないが、近年
では土地の細分化傾向が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２４Ｔ６３ -446327	広島市中区		更地	（　）	ほぼ整形	北西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	中２４Ｔ６３ -446330	広島市中区		建付地	（　）	長方形	南西7.2m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	中２４Ｔ６３ -446328	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)
d	中２５Ｋ６３ -356311	広島市中区		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、北東3m、二方路		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 289,513	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	306,594	100 [ 107.1]	286,269	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	286,000
b	(　 ) 298,068	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	323,106	100 [ 108.2]	298,619		299,000
c	(　 ) 305,982	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	321,893	100 [ 105.0]	306,565		307,000
d	(　 ) 205,112	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	215,983	100 [ 74.9]	288,362		288,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 296,000 円／㎡]

広島中 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,990,262	831,132	3,159,130	1,807,820	1,351,310	（　0.9728） 1,314,554	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	29,876,227 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	180 ％	178 ㎡	10.5 m x 18.8 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸面積約４０㎡程度の１ＤＫを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,995	159,600	3.0	478,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		319,200		957,600
								0

⑨年額支払賃料	319,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,830,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,830,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 209,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,980,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	957,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,097 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 285 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,990,262 円　　　　（　 22,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,995 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,600 円	25,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	335,232 円	4,190,400　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 120,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 220,100 円	25,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 831,132 円　（　　　　　　 4,669 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,900,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 45 ％　＋　0.0762 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,807,820 円（　　　　　 10,156 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,990,262 円
②総費用	831,132 円
③純収益　①－②	3,159,130 円
④建物等に帰属する純収益	1,807,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,351,310 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,314,554 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,385 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,876,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区舟入南二丁目６７番１	2400000255860-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考