令和7年1月15日　提出 吉備中央 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉備中央 5-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　德田　走   TEL.

鑑定評価額 2,100,000 円  １㎡当たりの価格 6,790 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月1日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀郡吉備中央町田土字宮ノ後３１０９番１外 ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 2.5:1 店舗兼住宅 Ｗ2 県道沿いに店舗、住 宅等が混在する商業 地域 南13m県道 水道 備中高梁 22.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中山間地域の県道沿いの商住 混在地域。 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 備中高梁駅北東方 22.0km 法令 規制 （都）  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに店舗、住宅等が混在する商業地域で、地域要因に大きな変動はない。過疎化及び高齢化等の影響によ り商業地需要は極めて弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,790 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉備中央町内の幹線道路沿線地域一円である。需要者は、地区内及び周辺地域の地縁・血縁者が中心で 、また、他地域からの参入も殆ど見込めない。当町のほぼ中央部の県道沿いに形成された山間の商住混在地域で、背後 購買人口も極めて少なく、需要は弱い。土地取引自体が少ないために、需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、場所的同一性のある事例を中心に求めたもので、現実の市場性を反映し、実証的で説得力を有する。収益 価格は、自用の店舗併用住宅が大半であり、賃貸市場が成立していないため適用を断念した。旧来から自用目的の取引 が主であり、取引価格を中心に価格が形成されていることから、説得力のある比準価格を重視し、他の標準地との広域 的な検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,910 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みが残るものの緩やかに 回復しているが、欧米の高い金利水準や中国 経済の動向の影響もあり、将来の景気への不 透明感が窺える。 中山間地域の県道沿いの商住混在地域で、地 域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％