令和7年1月15日　提出 勝央 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   勝央 9-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　衣美   TEL.

鑑定評価額 573,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勝田郡勝央町太平台１８番 ②地積 　(㎡) 45,856   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 工場 大中規模の工場が集 積する内陸型工業団 地 東17m町道、南側道 水道、ガス、下水 勝間田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   800 ｍ、西   400 ｍ、南   500 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ町道 交通 施設 勝間田駅北西方 2.2km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模の工場が集積する内陸型工業団地（勝央工業団地）である。化学、医薬品メーカー、物流企業等が立地 しており、需要は安定的である。近年は物流需要が強く、今後、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山県内の内陸型工業団地一円である。主たる需要者は、県内及び全国規模の製造、物流を中心とする中 規模以上の事業者が中心である。近年、県の工業地をはじめ、市町村が造成した工業地は在庫が少ないなか、物流関連 を中心とした需要は強く、ＩＣに近い工業地は需給が逼迫している。工業団地近くでは農地を転用し、物流施設にする 動きも見られる。市場における取引の中心価格帯は、規模や条件により異なり、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大中規模の工場が集積する工業団地であり、自用目的の立地が中心であることから、収益還元法の適用は断 念した。比準価格は、県北の工業団地の事例を中心に求めたものであり、取引事例比較法により得られた価格は市場の 実勢を反映しており規範性は高い。以上より、比準価格を重視し、工場立地動向、地域変動要因等に留意して鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているものの、海外情 勢、物価高、金利上昇等の影響が今後の懸念 材料である。 平成２８年に勝央ＩＣが供用開始となり、大 阪方面へのアクセスが改善している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％