令和7年1月15日　提出 玉野 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 5-3 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　坪田　隆治   TEL.

鑑定評価額 3,830,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市宇野２丁目５０１番４ ｢宇野２－３６－３｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 台形 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗、住宅等の 混在する近隣商業地 域 北東6.5m市道、背面道 水道、下水 宇野 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 宇野駅南西方 1.6km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの近隣商業地域である。旧態依然とした地域であり店舗進出は緩慢である。地価は背後住宅地と同様に 下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、玉野市に於ける近隣商業地域一円である。主たる需要者は、小規模事業者や個人などである。取引が少 ない上、土地の個別的要因は様々であるため市場での中心となる価格帯は見出し難い。商業地としては衰退傾向を辿っ ており、廃業店舗も多く今では医院・薬局・郵便局・理容店等が見られる程度である。地価は微減傾向で推移している 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は衰退傾向が窺える近隣商業地域であり、地域の特性、対象標準地の個別性等から収益価格は求められなかっ た。求めた比準価格について検討を行うに、近隣周辺を含む要因類似の豊富な事例に基づき、補修正も適切になされた ものと認められ規範性は高いものと思料される。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との 均衡、前年地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [147.5] [101.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウクライナ、中東紛争、金融不安等の世界情 勢に加え、国内では東京一極集中、増税基調 、建築費高騰等、将来の景気不透明感が否め ない。 旧態依然とした近隣商業地域であり、店舗は 閉店し商況は低迷している。住宅地域への移 行が進行しており、地価は微減傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％