令和7年1月15日　提出 玉野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -8 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　宏明   TEL.

鑑定評価額 7,560,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市長尾字木ノ味下８０４番１２ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 北4m市道 水道、下水 常山 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 常山駅南方 4.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、県道背後の戸建住宅が建ち並ぶ利便性の高い既成住宅地域である。商業施設等との位置関係は良好 であるが人口減少が進んでいる地域のため需要が弱く、今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、玉野中心市街地北部荘内地区の市街化区域内の住宅地域と判定した。主たる需要者は、玉野市内事業所 に勤務する個人であり、地縁関係者の世帯分離が中心である。幹線道路に近い住宅地域については比較的利便性が高い が、遠い地域については利便性にやや劣り、需要はやや弱い。外部からの流入は少なく、人口減少、高齢化を背景に需 要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地で７００万～９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、玉野市の一般住宅が建ち並ぶ住宅団地に存する。収益還元法は、標準地が画地規模が小さい分譲地であ り、共同住宅の想定は経済合理性に反すると判断し、その適用を断念した。一方、比準価格は規範性の高い取引事例に 基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に 、周辺類似地域の前年からの推移、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,000 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [102.0] 100 [ 81.2] [100.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか に回復している。雇用環境が改善し、各種政 策の効果もあって、緩やかな回復が続くこと が期待される。 荘内地区の市街化区域内に位置する戸建住宅 が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に大き な変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％