令和7年1月15日　提出 津山 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津山 5-3 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊輔   TEL.

鑑定評価額 5,520,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津山市日本原字東野３２８番 ②地積 　(㎡) 368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:3 店舗、倉庫兼住宅 Ｓ3 店舗と住宅が混在す る国道沿いの近隣商 業地域 北西17.5m国道 水道、下水 高野 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７．５ｍ国道 交通 施設 高野駅北東方 7.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 津山市北東部、奈義町との市境付近に位置する国道沿いの商業地域である。背後住宅地では、過疎高齢化が進行 しており、地域内では空き家、廃業が見られるなど、今後とも徐々に衰退化が進むものと予想する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津山市北東部、奈義町との市境付近に位置する国道沿いの商業地域である。主たる需要者は地元中小法人 若しくは個人である。中心価格帯は取引が少なく、形成されていない。背後住宅地は過疎高齢化が進むなど、商圏規模 は縮小傾向が進んでいる。圏域内では廃業、閉店などで空き家、更地が徐々に増加しており、衰退化が進んでいる。需 要は慢性的に弱い状況が続いており、地価は下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にあり、類似性の認められる事例を採用し、地域ごとの市場性分析をもとに補修正、要因比較 等を行っており、市場動向を反映し、規範性が高い。他方、地域的に見て自己利用の店舗等が中心で、賃貸市場が成熟 しておらず、価格形成への影響が小さいことから、収益還元法の適用を断念した。従って、規範性の高い比準価格を標 準とし、前年価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津山市内商業地の市況は、商圏規模の緩やか な減少に加えて、物価高、金利上昇等を背景 に需要は弱まりつつあり、地価水準も若干の 下落傾向にある。 国道沿いに小規模店舗、住宅等が混在する商 業地域であり、地域要因には特段の変動は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％