別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
倉敷 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 5-20 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　有田　修一   TEL.
鑑定評価額 37,600,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉敷市児島柳田町字生政下６１９番２外
 ②地積
　(㎡)		 934  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
2:1		 工場、住宅兼事務所

Ｓ2		 工場、店舗等が建ち
並ぶ路線商業地域
 西7m市道 水道、下水 児島

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層の店舗・事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 片側店舗の路線商業地域 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 児島駅北方

3.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 児島地区中心部へ伸びる準幹線市道沿いの路線商業地域であるが、既に熟成しており、沿道施設は現状維持的に
推移するものと予測。住宅地への移行が進行中で、今後の地価の下落幅は縮小傾向と思料する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗・事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、児島地区における路線商業地域一帯である。需要者の多くは、低層店舗、医院、事務所等の立地を目的
とした地元企業及び個人事業者である。商業需要は、接面街路と並行して走る県道岡山児島線の新設以降、交通量の減
少が影響し、弱含んでいる。一方、交通利便性が好感され、一部、住宅地への移行も見られる。取引は少なく、あって
も個別性や事情が介在しがちで、中心価格帯の把握は困難であるが、単価的には１㎡当たり４～５万円台と目される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺の幹線沿いの路線商業地の事例を採用し、広域的な価格バランスの検討を踏まえた比準価格は、市場
性を反映し、信頼性が高い。一方、収益価格は市場間競争の進展で空店舗も増え、適正賃料収入を前提とした収益モデ
ルの成立が困難になる中で、信頼性の点で相対的に劣る。従って実証的な比準価格を標準とし、精度で劣る収益価格を
参酌し、代表標準地との検討、昨年の地域動向等にも留意して前記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　倉敷 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,800 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[105.0]		 100
[156.1]		 [100.0]
100		 40,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 倉敷市では、児島・玉島・水島地区に比べて
、倉敷市本庁地区での宅地需要が相対的に強
く、地価動向にも温度差がある。


県道岡山児島線の付替え以降、対象地が存す
る旧県道沿いは交通量も減少し、商業需要は
衰退傾向が継続している。近年、住宅地への
移行もみられる。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.5
交通・接近　　　 +10.5
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉敷 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｔ０
８６４４
-405		 倉敷市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m県道、
西3.6m、
二方路
近商

(90,200)
b Ｒ０６Ｔ０
７７７２
-45		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北17m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ｒ０６Ｔ０
７７７２
-39		 倉敷市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西9m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ｒ０６Ｔ０
８６４４
-456		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     42,060) 
42,060  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
45,817 		 100
[ 110.3]
41,539 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
41,500 
b (　           ) 
51,423  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
51,526 		 100
[ 124.7]
41,320 
41,300 
c (　     20,102) 
40,204  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,204 		 100
[  99.3]
40,487 
40,500 
d (　           ) 
49,404  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,009 		 100
[ 117.9]
41,568 
41,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　 +10.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,000 円／㎡]  



倉敷 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,706,035 
2,351,819 
9,354,216 
8,014,300 
1,339,916 		 （　0.9724）
1,302,934 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     26,590,490 円　　　　（　     28,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉敷 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 374.00 Ｓ2 748.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   934 ㎡     42.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの近隣店舗、２階はフロア貸しの事務所等。露天駐車場。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
374.00 
100.0 
374.00 
1,612 
602,888 		 6.0  3,617,328 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
374.00 
100.0 
374.00 
1,209 
452,166 		 6.0  2,712,996 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
748.00 
100.0 
748.00 

1,055,054 		 6,330,324 
0 
⑨年額支払賃料      1,055,054 円　×　12ヶ月　＝　      12,660,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     748.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,660,648 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,012,852 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,647,796 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,330,324 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,239 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,706,035 円　　　　（　        12,533 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,612 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉敷 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 535,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 379,819 円  　　　       12,660,648　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      313,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      909,500 円  　　　　    107,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,351,819 円　（　　　　　　         2,518 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9724    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 107,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     748.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,014,300 円  
（　　　　　         8,581 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,706,035 円      
②総費用 2,351,819 円      
③純収益　①－② 9,354,216 円      
④建物等に帰属する純収益 8,014,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,339,916 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,302,934 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,395 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,590,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉敷 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市児島柳田町字生政下６１９番２
 2619000705727-0000
2 　倉敷市児島柳田町字生政下６１９番４
 2619000705728-0000
3 　倉敷市児島柳田町字生政下６２０番３
 2619000705730-0000
4 　倉敷市児島柳田町字生政下６２１番１
 2619000705731-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
倉敷 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 5-20 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　林　祐介   TEL.
鑑定評価額 37,600,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉敷市児島柳田町字生政下６１９番２外
 ②地積
　(㎡)		 934  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
2:1		 工場、住宅兼事務所

Ｓ2		 工場、店舗等が建ち
並ぶ路線商業地域
 西7m市道 水道、下水 児島

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 児島駅北方

3.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧県道沿いの路線商業地域であり、新県道岡山児島線沿線と比べて繁華性は弱まっている。集客力のある大型店
の新規出店等も見られず、地価は今後も緩やかな下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、児島地区を中心とした倉敷市南部の路線商業地域一円である。需要者は、ロードサイド型店舗や事業所
を求める地場の中小法人のほか、全国展開の事業者等が想定される。新県道岡山児島線沿線に商圏の中心が移行してお
り、当該旧道沿いは、繁華性や収益性が弱く、新規出店や取引も停滞している。借地中心で取引の絶対数が少ないうえ
、用途や規模によりばらつきが大きいため、市場での中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、周辺幹線道路沿いから収集した取引事例について適切に価格形成要因の比較を行い、試算値の説得力に係
る判断を行って求めたもので、信頼性は高い。収益還元法は、業種・業態の多様性から建物想定や賃料水準が流動的で
あり、実務的に収集可能な資料の限界等からも相対的な信頼性は劣る。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考に
とどめ、周辺類似地域の前年からの価格動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　倉敷 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,800 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[105.0]		 100
[155.6]		 [100.0]
100		 40,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 児島柳田町の人口は過去５年間で５％以上、
下落しており、高齢化率も岡山県平均と比べ
て５％以上高くなっている。


旧県道沿いで繁華性の弱い旧来からの路線商
業地域であり、背後人口も減少傾向で、公共
整備等の地域要因の変動もない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.5
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉敷 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７Ｋ０
８６４４
-414		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東13m国道、
中間画地
準工

(60,200)
b Ｒ０６Ｔ０
７７７２
-46		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北17m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ｒ０６Ｋ０
６７０２
-122		 倉敷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東18m市道、
南8m、角地
準工

(70,200)
d Ｒ０５Ｔ０
８６４４
-403		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
南西3m、
二方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,368  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
47,851 		 100
[ 118.3]
40,449 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,400 
b (　           ) 
57,475  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,590 		 100
[ 141.9]
40,585 
40,600 
c (　           ) 
46,017  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.8]
52,820 		 100
[ 128.9]
40,978 
41,000 
d (　           ) 
33,273  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.8]
43,545 		 100
[ 108.7]
40,060 
40,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -24.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,300 円／㎡]  



倉敷 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例等の積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,693,509 
2,351,413 
9,342,096 
8,014,300 
1,327,796 		 （　0.9724）
1,291,149 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     26,349,980 円　　　　（　     28,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉敷 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 373.60 Ｓ2 747.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   934 ㎡     42.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの近隣店舗、２階はフロア貸しの事務所等。露天駐車場。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
373.60 
100.0 
373.60 
1,612 
602,243 		 6.0  3,613,458 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
373.60 
100.0 
373.60 
1,209 
451,682 		 6.0  2,710,092 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
747.20 
100.0 
747.20 

1,053,925 		 6,323,550 
0 
⑨年額支払賃料      1,053,925 円　×　12ヶ月　＝　      12,647,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     747.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,647,100 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,011,768 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,635,332 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,323,550 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,177 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,693,509 円　　　　（　        12,520 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,612 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉敷 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 535,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 379,413 円  　　　       12,647,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      313,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      909,500 円  　　　　    107,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,351,413 円　（　　　　　　         2,518 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9724    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 107,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     747.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,014,300 円  
（　　　　　         8,581 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,693,509 円      
②総費用 2,351,413 円      
③純収益　①－② 9,342,096 円      
④建物等に帰属する純収益 8,014,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,327,796 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,291,149 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,382 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,349,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉敷 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市児島柳田町字生政下６１９番２
 2619000705727-0000
2 　倉敷市児島柳田町字生政下６１９番４
 2619000705728-0000
3 　倉敷市児島柳田町字生政下６２０番３
 2619000705730-0000
4 　倉敷市児島柳田町字生政下６２１番１
 2619000705731-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考