令和7年1月15日　提出 岡山南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 9-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典   TEL.

鑑定評価額 4,570,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区海岸通２丁目３番１外 ｢海岸通２－５－８｣ ②地積 　(㎡) 234,504   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ臨海工業 地域 北東14.5m市道、南東側道 水道、ガス 岡山 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西   250 ｍ、南   500 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １４．５ｍ市道 交通 施設 岡山駅南東方 8.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域である。円安による国内回帰の動きが追い風となって工場地の需要は堅調で あり、地価は上昇傾向を継続すると予測する。地域的な変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -8.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山県南部の臨海部を中心とした工業地域であり、広域的な同一需給圏が形成されている。需要者の中心 は製造業等を中心とする資金調達力を有する法人であり、県内企業に留まらない。企業の設備投資は活発であり、円安 による国内回帰の動きが追い風となって工業地の需要は旺盛である。一方、供給は限定的で、特に大規模工業地の需給 は逼迫している。このため、大規模工業地の取引は少なく中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自社利用の工場を中心とする工業団地であり、賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用は断念し た。取引事例比較法の適用にあたっては、周辺における取引事例が少ないため、取引時点の古いものも含め、広範囲に 事例を収集・選択し、工業地の市場の実態を適切に反映させた。このため比準価格は十分な説得力を有するものと認め られる。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [ 94.4] [ 92.9] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに回復している。雇用・所得 環境が改善する下で、各種政策の効果もあっ て、緩やかな回復が続くことが期待される。 大規模工場が集積する臨海工業地域。岡山県 南部の工場地の需要は堅調であり、地価上昇 が継続している。周辺ではホームセンターの 開業も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％