令和7年1月15日　提出 吉賀 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉賀 5-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　清原　至   TEL.

鑑定評価額 9,860,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿足郡吉賀町六日市４１１番３ ②地積 　(㎡) 616   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 3:1 医院 ＬＳ2 小売店舗、事務所等 が混在する路線商業 地域 南11m国道 水道、下水 津和野 36.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 津和野駅南東方 36.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域であるが、地域経済の低迷、過疎化の進行などにより、商況は低調で、当面、地価水準 は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね吉賀町及び周辺の幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者の中心は地元の中小の事業者。中国自 動車道のインターチェンジに近接する国道沿いの路線商業地域であり、通過交通量は多いが、店舗の集積は進まず、地 域経済の低迷、過疎化の進行などにより商業地需要は減退し、地価は依然下落傾向で推移している。近年民間取引は少 なく、土地は１０～２０千円／㎡程度が取引の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道沿いに位置する自己の業務用店舗等が多い路線商業地域であり、適切な店舗・事務所の賃貸事例も得られず賃料水 準の把握ができないことから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事 例を選択して比準した。したがって、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年公示価格との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吉賀町の人口・世帯数は減少傾向にあり、少 子・高齢化が進行し、商業地需要は減退して いる。 国道沿いの路線商業地域であるが、店舗の集 積は進まず、商況は低調で、地価は下落傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％