令和7年1月15日　提出 津和野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津和野 5-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　清原　至   TEL.

鑑定評価額 6,430,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿足郡津和野町後田ロ２１０番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:8 店舗 Ｗ2 小売店舗が多く銀行 等も混在する既成商 業地域 南東6.3m県道 水道、下水 津和野 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 重要伝統的建造物群保存地区 に指定されている既成商業地 域 街 路 ６．３ｍ県道 交通 施設 津和野駅南方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 観光需要のある既成商業地域であるが、地域経済の低迷、過疎化の進行などにより、商況は低調で、当面、地価 水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね津和野町の中心市街地及び周辺の既成商業地域。需要者の中心は地元の中小の事業者。中心部の県道 沿いに位置する既成商業地域であるが、訪日外国人客数の増加など、主要産業である観光業はコロナ禍から回復傾向に あるものの、地域経済の低迷、過疎化の進行、郊外の大型店舗への顧客の流出により商況は低調で、地価は下落傾向で 推移している。近年民間取引は少なく、土地は３０～４０千円／㎡程度が取引の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 津和野町の中心市街地に位置する自己の業務用店舗等が多い既成商業地域であり、適切な店舗・事務所の賃貸事例も得 られず賃料水準の把握ができないことから、収益価格は試算しなかった。したがって、対象不動産の取引市場の実態を 反映した比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津和野町の人口・世帯数は減少傾向にあり、 少子・高齢化が進行し、商業地需要は減退し ている。 中心部の古くからの既成商業地域であるが、 商況は低調で、地価は引続き下落傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％