令和7年1月15日　提出 島根川本 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島根川本 5-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宮田　紘斉   TEL.

鑑定評価額 2,030,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 邑智郡川本町大字川本５３７番９ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ3 低層の店舗、店舗併 用住宅等が建ち並ぶ 商業地域 西7m県道 水道 大田市 30.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 大田市駅南方 30.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部の古くからの商店街である。隣接する大田市や江津市の大型店舗への顧客流出等により、商況は乏しく 、今後も回復の見込みがないことから、当分の間、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、邑智郡３町の各々中心市街地に所在する商業地域及びその周辺地域で、需要者は同地域内に地縁性を有 する個人事業者や地元の法人事業者である。人口減少と高齢化が進行しており購買力の低下が認められる中、広域的な 商圏を有する大型店舗への顧客流出もあり、商業地需要の減退が続いている。土地は規模１３０㎡で総額２００万円前 後が需要の中心であるが、最近では散見される商業地の取引価格の低廉化が目立っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己所有の店舗併用住宅が中心で、適切な賃貸事例がなく、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しな かった。一方、比準価格は市場の実勢を反映した価格である。以上より、比準価格を中心に周辺地域の需給動向等にも 留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかに持ち直しているが、金利 や物価上昇等の影響から、商業地需要は停滞 している。 宅地需要が乏しい中山間地の既成商業地域で 、地域の衰退により需要減退は顕著である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％