令和7年1月15日　提出 島根川本 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島根川本 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宮田　紘斉   TEL.

鑑定評価額 6,940,000 円  １㎡当たりの価格 9,410 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 邑智郡川本町大字川下９９９番２外 ②地積 　(㎡) 737   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農家 住宅が見られる住宅 地域 南東12m県道 水道 大田市 32.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北１２ｍ 県道 交通 施設 大田市駅南方 32.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの既成住宅地域である。人口減少・高齢化の進行を背景に過疎化が進み、地域の衰退が顕著で需要の回 復は見込めず、当面地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,410 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川本町を中心とする邑智郡に所在する既成住宅地域で、需要者は同地域に地縁性を有する者が大半である 。町内では公共事業の削減・建設業の不振等から分譲団地などの新規の宅地供給が見られず、人口の減少・高い高齢化 率を背景に、需要の減退が深刻化している。土地は規模７００㎡で総額６６０万円前後の物件が需要の中心である。公 共事業以外の取引は乏しく、散見される成約物件は著しく低価格となる傾向にあり、新築戸建物件は見当たらない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は町中心部への接近性・利便性に比較的恵まれた県道沿いの既成住宅地域で、自用の戸建住宅が多く、賃貸市 場が未成熟で、適正な純収益を求めることができないため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、市場の実勢 を反映した実証的な価格である。以上より、比準価格を中心に周辺地域の需給動向等にも留意して、上記の通り鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,480 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかに持ち直しているが、住宅 金利や物価上昇の懸念、人口減少・少子高齢 化により宅地需要の回復の兆しは見えない。 過疎化が進む山間の町で、治水対策の公共事 業による価格の下支えがあるものの、需要減 退が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％