令和7年1月8日　提出 松江 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 9-2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊   TEL.

鑑定評価額 474,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月1日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市富士見町３番１３外 ②地積 　(㎡) 33,413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 不整形 2:1 工場 中規模、大規模工場 の建ち並ぶ工業地域 北西7m市道、背面道 水道、下水 東松江 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 270.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　    33,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特記事項なし 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 東松江駅北東方 2.3km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的規模の大きい工場を中心とする地域であり、円安を背景に業績好調な業種が多いため、設備投資のほか土 地への投資も増加しつつある。安定的であった地価は、用地需給の引き締まりもあって上昇に転じている。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の工業地を中心に、広域的には県東部の全域に及ぶ。需要者としては、県内の中小企業から上場企業 まで幅広い。緩やかな景気拡大を反映して、近隣地域及び周辺地域の工場は高稼働状態にある。今後は人手不足が業績 回復の足かせになることが懸念されるが、停滞していた土地取引が活発化して需給は引き締まっているため、地価は上 昇に転じている。土地は５０，０００万円未満が需要の中心であるが、画地規模により単価には振れがみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性の観点から規範性が 高い。本件では適切な賃貸事例が存しないため収益価格を求めることを断念したが、自己所有の工場を中心とする地域 のため収益性にはなじみ難い。したがって比準価格を中心に、周辺標準地や基準地との均衡にも留意して、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大手企業の生産水準回復の影響は中小主体の 県内企業へも及んでおり、抑制気味であった 土地への新規投資も増えている。 近隣地域周辺では業績が好調な企業の設備投 資が増加しており、土地の取引件数は改善傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％