令和7年1月8日　提出 松江 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -38 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明   TEL.

鑑定評価額 5,550,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市東長江町４５６番 ②地積 　(㎡) 509   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 緩和Ｄ区域 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る農地の多い住宅地 域 西4.5m市道、北側道 水道、下水 長江 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 長江駅北東方 750m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 緩和Ｄ区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農地に囲まれた農村集落地域。湖北地区の３小学校が統合されるため、統合小学校周辺地域では住宅地開発も見 られるが、対象標準地の所在する近隣地域への波及は見られない。需要減退による下落傾向が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宍道湖北岸地域を中心とした松江市郊外部の既成住宅地域及び集落地域と判断した。需要者は市内居住者 、特に当該地域に地縁・血縁的関係性を有する者による自己利用目的が中心となり、圏域外からの転入者は殆ど見られ ない。農村集落地域内の住宅地は総じて競争力に劣り、弱含みで推移している。土地は５００㎡程度で５００万円前後 、新築戸建物件は殆ど見られないが３０００万円程度が中心になると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件は殆ど無く、賃貸市場が未成熟のため収益価格は試算しない。一方、自用目的の取引が中心となっており、同 一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例が採用でき、適切な比準が行えた比準価格は、実証的で規範性 は高いものと思料される。よって、比準価格を基礎として、前年同公示価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松江市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向 にある。物価高騰や金利上昇の影響懸念はあ るが、土地需要にも利便性などによる二極化 が進んでいる。 近隣周辺地域に統合小学校が開設される期待 はあるが、宅地化の波及程度は限定的。調整 区域内の農村集落地域で地域要因に大きな変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％