令和7年1月15日　提出 日吉津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日吉津 -1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　村上　保雄   TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西伯郡日吉津村大字日吉津８９８番 ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南4.5m村道 水道、下水 伯耆大山 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中小規模の戸建住宅が建ち並 ぶ住宅地域 街 路 基準方位北４．５ｍ 村道 交通 施設 伯耆大山駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として安定しており、今後とも概ね静態的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、「日野川」以東の日吉津村及び米子市の一般住宅地域が存する圏域。需要者の中心は同圏域居住者が多 いものの、圏外からの流入も多く人口の増加が見られる。生活の利便性が高く、以前より人気が高い住宅地域であるが 、開発余地がほとんど無くなり、開発業者は隣接する米子市淀江町に注目している様子が窺われる。土地は２５０㎡程 度で７００万程度、新築の戸建住宅で２，８００万程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域であり、地域内は戸建住宅が中心であることから、アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の 取引が支配的で賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算し得なかった。比準価格は、類似した地域において 実際に行われた取引を元に試算した結果であり、実証性が高い。従って、対象地域の市場動向を勘案した比準価格をそ のまま採用し、上記価額をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地需要が減少気味の中、生活利便性が良好 であり人気のある地域と無い地域の二極化が 見られるようになってきた。 人気の高い住宅地域であり、需要は堅調であ る。 特になし。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％