令和7年1月10日　提出 智頭 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   智頭 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　西川　達哉   TEL.

鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八頭郡智頭町大字智頭字中縄手西１５３２番６外 ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗のほかに住 宅等が混在する既成 商業地域 西9m町道 水道、下水 智頭 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ９ｍ町道 交通 施設 智頭駅 250m 法令 規制 （都）  (70,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ智頭駅に程近い、智頭町の中心的な商業地域であるが、人口減少等の影響により緩やかな衰退傾向にある。 今後も概ね現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、智頭町、八頭町並びに、旧八頭郡の鳥取市用瀬町及び鳥取市河原町の商住混在地域と商業地域と判定し た。店舗用地の需要は限定的であり、住宅用地としての地価水準に強く影響を受けている。典型的な需要者は、小規模 な店舗と自用の住宅の併用建物の取得を目論む個人事業者等で、住宅用地として地価水準を考慮して意思決定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場参加者は、自用の店舗兼住宅の取得を目論む個人事業者であり、取引価格水準を重視して意思決定するものと判断 する。よって、比準価格の説得力は高い。なお、後記の通り、原価法、収益還元法を適用していない。以上から、比準 価格を標準として、代表標準地との均衡等に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [110.7] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 背後人口の減少が続き、大型店舗利用への顧 客流出と、ネット通販の隆盛により、緩やか な衰退傾向にある。 地域要因の変動は特に認められない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％