鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
鳥取 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳥取 5-4

鳥取県

鳥取

氏名

不動産鑑定士　松本　周造

TEL.

鑑定評価額

12,100,000 円

１㎡当たりの価格

74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳥取市末広温泉町１２９番				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (94,440)
	1:5	店舗兼住宅ＲＣ2	小売店舗が建ち並ぶ市街地中心部の商業地域	北西22m国道	水道、ガス、下水	鳥取 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前通り沿いの商業地域

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

鳥取駅北方

400m

法令

規制

商業
(94,440)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

鳥取市中心部の商業地域であるが、郊外型店舗の進出、ネット通販拡大による消費行動の変化に加え、後継者不
足も影響し、従来からの商店街は厳しい状況が続いている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏をＪＲ鳥取駅から徒歩圏の商業地域が存する圏域と判定した。主たる需要者は店舗用地取得目的の中小法人
、個人事業者等が中心と把握される。従来からの中心商業地域であるが、自動車利用による来店が一般化した状況では
、駐車場利用に難があり、需要者層を狭める要因となっている。土地需要、テナント需要ともに乏しく土地需要は低調
であるが、長期的な土地価格下落によって、底値に近づきつつあり、下落率の縮小傾向がみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は鳥取市中心部の商業地域に所在し、賃貸収益用物件も見られるが、取引市場における主たる需要者は周辺
の取引価格水準を重視しており、類似地域の取引事例から求められた比準価格の規範性は高く、収益価格の規範性は劣
ると判断した。また、既成市街地に存し、積算価格の試算はできない。したがって、比準価格を採用し、収益価格を参
考にとどめて、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鳥取（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     74,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外型店舗の進出、ネット通販拡大により、
中心市街地の商業地域は緩やかな衰退傾向に
ある。

繁華性は緩やかな低下傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.3 ％

-0.7 ％

３　試算価格算定内訳

鳥取 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１１１１ -12	鳥取市		建付地	（　）	長方形	東18m国道、中間画地		商業 (80,400)
b	２５１０８３ -78	鳥取市		更地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、南東6m、角地		商業 (100,400)
c	２５１１２３ -45	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２５１１２３ -22	鳥取市		建付地	（　）	不整形	西8m市道、東27m、二方路		商業 (100,480)
e	２５１１２３ -41	鳥取市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10.5m市道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,409	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,739	100 [ 99.0]	74,484	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,500
b	(　 ) 79,843	100 [ 100.0]	[ 91.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	70,773	100 [ 94.0]	75,290		75,300
c	(　 ) 76,269	100 [ 100.0]	[ 90.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,023	100 [ 94.0]	73,429		73,400
d	(　 ) 74,503	100 [ 100.0]	[ 92.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	86,544	100 [ 118.7]	72,910		72,900
e	(　 ) 90,723	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,271	100 [ 121.0]	73,778		73,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,000 円／㎡]

鳥取 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,959,260	1,469,907	6,489,353	5,976,520	512,833	（　0.9702） 497,551	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	9,046,382 円　　　　（　 55,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥取 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	146.70	Ｓ3	440.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	94 ％	500 ％	440 ％	163 ㎡	6.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

類似建物より査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	146.70	80.0	117.36	2,264	265,703	3.0	797,109
							0.0	0
2～ 2	事務所	146.70	85.0	124.70	1,811	225,832	3.0	677,496
							0.0	0
3～ 3	事務所	146.70	85.0	124.70	1,585	197,650	3.0	592,950
							0.0	0
～

～

計		440.10	83.3	366.76		689,185		2,067,555
								0

⑨年額支払賃料	689,185 円　×　12ヶ月　＝　 8,270,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 366.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,270,220 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 330,809 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,939,411 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,067,555 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,959,260 円　　　　（　 48,830 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,270 円/㎡　月額支払賃料（　 2,264 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥取 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	374,000 円	74,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	248,107 円	8,270,220　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 598,400 円	74,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	74,800 円	74,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,800 円	74,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,469,907 円　（　　　　　　 9,018 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 440.10 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0623 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,976,520 円（　　　　　 36,666 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,959,260 円
②総費用	1,469,907 円
③純収益　①－②	6,489,353 円
④建物等に帰属する純収益	5,976,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	512,833 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	497,551 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,052 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,046,382 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鳥取 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鳥取市末広温泉町１２９番	2700000226470-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
鳥取 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳥取 5-4

鳥取県

鳥取

氏名

不動産鑑定士　馬野　好雅

TEL.

鑑定評価額

12,100,000 円

１㎡当たりの価格

74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳥取市末広温泉町１２９番				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (94,440)
	1:5	店舗兼住宅ＲＣ2	小売店舗が建ち並ぶ市街地中心部の商業地域	北西22m国道	水道、ガス、下水	鳥取 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

店舗・事務所等が建ち並ぶ商
業地域である。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

鳥取駅北方

400m

法令

規制

商業
(94,440)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

郊外型量販店等の影響を受けて、空き店舗が多い状況は継続している。将来も現況のまま推移し、地価水準は下
落基調にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ鳥取駅の北側を中心に広がる商業地域と判定した。需要者は飲食・物販店のほか事務所等を経営する
個人及び法人が中心である。消費者行動の傾向として、商品の購入は郊外型量販店やネットショッピング等が中心とな
っており、また駐車場の不足等も相まって中心市街地への客足は遠のいている。取引される規模や価格帯はまちまちで
あることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各種物販店、飲食店、事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、空き店舗も多く土地価格に見合う賃料水準が形成されて
いるとはいい難い。また、新型コロナウイルス感染症の流行以降は賃貸市場が不安定となっており、賃料水準の予測は
難しい状況にあることから収益価格は参考にとどめる。よって、実際の成約事例から求めた比準価格を重視し、更に前
年基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外型大型店やネット通販の台頭により、中
心市街地の空洞化は深刻さを増している。

衰退化傾向に歯止めがかからない状況にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.3 ％

-0.7 ％

３　試算価格算定内訳

鳥取 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０８３ -78	鳥取市		更地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、南東6m、角地		商業 (100,400)
b	２５１１１１ -12	鳥取市		建付地	（　）	長方形	東18m国道、中間画地		商業 (80,400)
c	２５１１２３ -22	鳥取市		建付地	（　）	不整形	西8m市道、東27m、二方路		商業 (100,480)
d	２５１１２３ -41	鳥取市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10.5m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,843	100 [ 100.0]	[ 91.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	70,773	100 [ 94.0]	75,290	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,300
b	(　 ) 74,409	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,739	100 [ 99.0]	74,484		74,500
c	(　 ) 74,503	100 [ 100.0]	[ 92.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	86,544	100 [ 119.1]	72,665		72,700
d	(　 ) 90,723	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,271	100 [ 121.8]	73,293		73,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,000 円／㎡]

鳥取 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,963,475	1,469,938	6,493,537	5,976,520	517,017	（　0.9702） 501,610	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	9,120,182 円　　　　（　 56,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥取 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	146.70	Ｓ3	440.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	94 ％	500 ％	440 ％	163 ㎡	6.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

設計による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	146.70	80.0	117.36	2,265	265,820	3.0	797,460
							0.0	0
2～ 2	事務所	146.70	85.0	124.70	1,812	225,956	3.0	677,868
							0.0	0
3～ 3	事務所	146.70	85.0	124.70	1,586	197,774	3.0	593,322
							0.0	0
～

～

計		440.10	83.3	366.76		689,550		2,068,650
								0

⑨年額支払賃料	689,550 円　×　12ヶ月　＝　 8,274,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 366.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,274,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 330,984 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,943,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,068,650 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,859 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,963,475 円　　　　（　 48,856 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,271 円/㎡　月額支払賃料（　 2,265 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥取 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	374,000 円	74,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	248,238 円	8,274,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 598,400 円	74,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	74,800 円	74,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,800 円	74,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,469,938 円　（　　　　　　 9,018 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 440.10 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0623 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,976,520 円（　　　　　 36,666 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,963,475 円
②総費用	1,469,938 円
③純収益　①－②	6,493,537 円
④建物等に帰属する純収益	5,976,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	517,017 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	501,610 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,077 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,120,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鳥取 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鳥取市末広温泉町１２９番	2700000226470-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考