鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
那智勝浦 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那智勝浦 5-1

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　浪花　光紀

TEL.

鑑定評価額

2,690,000 円

１㎡当たりの価格

38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東牟婁郡那智勝浦町大字築地４丁目２番９｢築地４－２－９｣				②地積　(㎡)	70 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,300) （その他）津波災害警戒区域
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小規模の店舗併用住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域	南西14m県道	水道	紀伊勝浦近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

宅造規制区域

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

紀伊勝浦駅近接

法令

規制

（都）
(70,300)
津波災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅等が見られる既成商業地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の環境を維持するも
のと予測される。地価水準は、やや下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、那智勝浦町及びその周辺市町の商業地域の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ個
人事業主が多いものと思料される。駅からは近いものの、先行きの不透明感に加え、空き店舗等も見られ、繁華性で劣
ることから、需要はやや弱含んでいる。なお、取得総額にばらつきがあることから、需要の中心となる価格帯を見出せ
ない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

築地交差点の南西方に位置する店舗併用住宅等が見られる既成商業地域であり、賃貸市場の成熟の程度は低く、自己使
用目的での取引が中心であるため、収益価格が取引価格の決定に影響を及ぼすことはほとんどないと思われる。従って
、市場参加者の行動及び代表標準地との検討等を踏まえた結果、収益価格を参考にとどめ、信頼性のある取引事例より
求め市場の実態を反映した比準価格をもって、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宮 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,800 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[188.8]

[100.0]
100

38,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

先行きの不透明感や人口減少等に加え、大型
商業施設への顧客流出の影響を受け、取引件
数は少なく、需要はやや弱含みである。

築地交差点の南西方に位置する既成商業地域
で、駅からは近いものの、空き店舗も見られ
繁華性で劣るため、地価はやや弱含んでいる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +87.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那智勝浦 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８８３８公０７ -40	東牟婁郡那智勝浦町		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m町道、西6m、角地		（都）宅造規制区域 (80,300)
b	０８８３８公０７ -46	東牟婁郡那智勝浦町		更地	（　）	ほぼ整形	北東7.5m国道、南西1.4m、二方路		（都）土砂災害警戒区域津波災害警戒区域 (70,300)
c	０８８３８公０７ -49	東牟婁郡那智勝浦町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m国道、中間画地		（都）土砂災害警戒区域土砂災警特別区域 (70,200)
d	０８８３８公０７ -56	東牟婁郡太地町		建付地	（　）	不整形	南東9.5m国道、北東3.2m、角地		（都）土砂災害警戒区域津波災害警戒区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,800	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 60.0]	100 [ 81.6]	25,987	100 [ 69.8]	37,231	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,200
b	(　 ) 28,200	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	30,868	100 [ 76.0]	40,616		40,600
c	(　 ) 6,581	100 [ 65.0]	[ 99.5] 100	100 [ 50.0]	100 [ 80.0]	25,185	100 [ 65.6]	38,392		38,400
d	(　 ) 20,198	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.5]	20,178	100 [ 53.9]	37,436		37,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -31.0
c	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,400 円／㎡]

那智勝浦 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため、試算出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,429,974	264,160	1,165,814	1,117,050	48,764	（　0.9514） 46,394	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	987,106 円　　　　（　 14,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那智勝浦 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	45.00	Ｓ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）津波災害警戒区域	70 ％	300 ％	300 ％	70 ㎡	6.0 m x 12.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階住宅の各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	45.00	100.0	45.00	1,600	72,000	3.0	216,000
							3.0	216,000
2～ 2	住宅	45.00	100.0	45.00	1,200	54,000	3.0	162,000
							1.0	54,000
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		126,000		378,000
								270,000

⑨年額支払賃料	126,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,512,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,512,000 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 136,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,375,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	378,000 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 270,000 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 50,614 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,429,974 円　　　　（　 20,428 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,686 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那智勝浦 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,000 円	16,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	45,360 円	1,512,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 115,500 円	16,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 264,160 円　（　　　　　　 3,774 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,500,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,117,050 円（　　　　　 15,958 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,429,974 円
②総費用	264,160 円
③純収益　①－②	1,165,814 円
④建物等に帰属する純収益	1,117,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	48,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	46,394 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 663 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 987,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那智勝浦 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東牟婁郡那智勝浦町大字築地四丁目２番９	1704000173033-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
那智勝浦 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那智勝浦 5-1

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　古田　高士

TEL.

鑑定評価額

2,690,000 円

１㎡当たりの価格

38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月14日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東牟婁郡那智勝浦町大字築地４丁目２番９｢築地４－２－９｣				②地積　(㎡)	70 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,300) （その他）津波災害警戒区域
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小規模の店舗併用住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域	南西14m県道	水道	紀伊勝浦近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

宅造規制区域

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

紀伊勝浦駅近接

法令

規制

（都）
(70,300)
津波災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

土産物店や飲食店舗等を中心とした駅前の商業地域。一部で観光客等が増えているが、駅前商業地域は人通りが
多いとは言えず、空き店舗等も多い状況が続いており、地価は当面は下落基調と推察する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、那智勝浦町の他、新宮市等の商業地域の圏域。需要の中心は、同一需給圏に地縁がある小規模な法人や
個人事業主が殆どを占める。那智勝浦町は観光資源が豊富にあるものの、駅周辺は人通りが少ない状況であり、空き店
舗も多く、現時点で需要の回復は見えてこない。坪当たり単価１３万円弱程度が相場であると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前の土産物店や飲食店が見られる商業地域であるが、自己使用での事業展開が中心であり、賃貸市場の成熟の程度は
低いため、取引価格の決定に際しては、収益性ではなく市場性を重視した比準価格が重視されると思料する。よって、
市場参加者の行動や代表標準地との検討等も踏まえた結果、収益価格は参考に留め、信頼性のある取引事例より求めた
実証性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宮 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,800 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[188.2]

[100.0]
100

38,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。観光業が主産業なので、イ
ンバウンドの回復等が期待される。

駅前商業地域であるが、人通りは少なく、商
的環境が上向くまでには至っていない。地価
は弱含みで推移するものと思料する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +92.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那智勝浦 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８８３８公０７ -40	東牟婁郡那智勝浦町		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m町道、西6m、角地		（都）宅造規制区域 (80,300)
b	０８８３８公０７ -49	東牟婁郡那智勝浦町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m国道、中間画地		（都）土砂災害警戒区域土砂災警特別区域 (70,200)
c	０８８３８公０７ -46	東牟婁郡那智勝浦町		更地	（　）	ほぼ整形	北東7.5m国道、南西1.4m、二方路		（都）土砂災害警戒区域津波災害警戒区域 (70,300)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,800	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 60.0]	100 [ 81.6]	25,987	100 [ 67.9]	38,272	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,300
b	(　 ) 6,581	100 [ 65.0]	[ 99.5] 100	100 [ 50.0]	100 [ 80.0]	25,185	100 [ 65.2]	38,627		38,600
c	(　 ) 28,200	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	30,868	100 [ 80.3]	38,441		38,400
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
b	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,400 円／㎡]

那智勝浦 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,371,581	253,281	1,118,300	1,069,660	48,640	（　0.9514） 46,276	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	984,596 円　　　　（　 14,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那智勝浦 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	45.00	Ｓ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）津波災害警戒区域	70 ％	300 ％	300 ％	70 ㎡	6.0 m x 12.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階住宅の各階フロア貸しの建物を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であり１００％を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	45.00	100.0	45.00	1,584	71,280	3.0	213,840
							3.0	213,840
2～ 2	住宅	45.00	100.0	45.00	1,100	49,500	3.0	148,500
							1.0	49,500
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		120,780		362,340
								263,340

⑨年額支払賃料	120,780 円　×　12ヶ月　＝　 1,449,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,449,360 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 130,442 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,318,918 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	362,340 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,297 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 263,340 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 49,366 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,371,581 円　　　　（　 19,594 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,670 円/㎡　月額支払賃料（　 1,584 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那智勝浦 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	63,200 円	15,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	43,481 円	1,449,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 110,600 円	15,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	15,800 円	15,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,800 円	15,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 253,281 円　（　　　　　　 3,618 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,069,660 円（　　　　　 15,281 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,371,581 円
②総費用	253,281 円
③純収益　①－②	1,118,300 円
④建物等に帰属する純収益	1,069,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	48,640 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	46,276 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 661 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 984,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那智勝浦 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東牟婁郡那智勝浦町大字築地四丁目２番９	1704000173033-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考