令和7年1月15日　提出 有田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   有田 5-1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　川端　一郎   TEL.

鑑定評価額 5,720,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 有田市箕島字船面８７６番５ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 津波災害警戒区域 (90,400) 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗が建 ち並ぶ駅前の商業地 域 西9m県道 水道 箕島 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 箕島駅南方 80m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域である。市内の大手製油所が操業停止し、地域経済低迷や顧客流出等により 、今後とも同様の商環境を維持できるかは不透明である。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね有田市及び周辺市町の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ店舗経営を目的と した個人事業者、法人事業者等である。ＪＲ箕島駅前商店街に位置するが、画地規模等から全国展開する大型店は見当 たらず、駐車場があり集客力で優る路線商業地域と比べて選好性で劣るものと考える。取得総額はまちまちであるため 、需要の中心価格帯については把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の小売店舗が建ち並ぶ、旧来からの駅前商業地域である。自用目的での取引が支配的であり、顧客流出も続いてお り、商業事業者等による需要が少ないため、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算 された。したがって、当該地域の市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、収益価格は参考に留め 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあるが、物価高、建築費、 人件費等高騰に加え円安傾向も相俟ってやや 混沌としており、不動産市場への影響は区々 である。 駅前商業地に位置するが、郊外型大規模店舗 への顧客の流出により衰退傾向にあり、地域 経済の低迷も相俟って、需要は依然として弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％