令和7年1月15日　提出 海南 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海南 5-1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　中村　誠   TEL.

鑑定評価額 9,180,000 円  １㎡当たりの価格 85,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海南市名高字大須賀５３７番６ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 津波災害警戒区域 1:2 店舗 ＲＣ3 中低層の店舗ビル等 が建ち並ぶ中心的商 業地域 南12m市道 水道、ガス 海南 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 海南駅西方 300m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ当市中心部の商業地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、当分の間は現 状を維持すると予測する。駅周辺でホテルが開業しており、地価は下落幅が縮小傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は海南市及び周辺市町の商業地域の圏域である。需要者の中心は、当地域に地縁性を有する個人事業者の他 、圏内で事業活動している法人、不動産業者等である。大型商業施設等への顧客流出及び津波災害、洪水被害への警戒 感等から、需要は弱い状態が続いているが、海南駅近くにホテルが開業しており、駅周辺の活性化も期待されている。 取引される規模等にばらつきがあるため、需要の中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ当市中心部の商業地域であるが、自用目的による取引が支配的である。また、商業事業 者向けの賃貸市場が十分成熟しておらず、投資採算性に見合った賃料水準を満たしていないことから、収益価格は比準 価格に比べ相当低位に試算された。したがって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を標準と し、収益価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに回復しているものの、低迷 する地域経済の景況を反映して、商業地需要 は弱含みとなっている。 駅周辺にホテルが開業し、地域の商況に変化 が生じているが、洪水災害、津波災害等の懸 念により、商業地需要は弱い状態が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％