令和7年1月15日　提出 天理 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -15 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　西岡　譲二   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市蔵之庄町２８１番１外 ②地積 　(㎡) 413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東4m市道 水道、下水 帯解 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はなし。 街 路 ４ｍ市道　 交通 施設 帯解駅南方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 現況が持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ桜井線の沿線で、天理市を中心とした圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち天理市居住者 が大半を占める。天理市での旧来からの既成住宅地域である。景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復してい る。土地は１２百万円～１８百万円程度、新築の戸建物件は２０百万円～３０百万円程度の物件が需要の中心となって いる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は市街化調整区域であり、戸建住宅が中心で賃貸市場に馴染みにくい地域等の為、収益還元法の適用は断念 した。よって、対象不動産の所在、実情（ローカル線の駅から徒歩圏内の農家住宅地）等も考量の上、市場性を反映し た比準価格を採用し、周辺の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天理市の人口は微減で、世帯数は微増である 。 地価変動率（下落率）は前年と同程度である 。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％