令和7年1月15日　提出 天理 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -9 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 68,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市二階堂上ノ庄町１７３番１２４ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 二階堂 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 二階堂駅東方 1.1km 法令 規制 １中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅を主とする住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測する。成熟し た戸建住宅地域であり、住環境は比較的良好であるため、地価水準は概ね横ばいで推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄天理線及び近鉄橿原線沿線の住宅地域である。需要者の中心は天理市及び周辺市町の居住者であり、 圏外からの転入も一部認められる。近隣地域は、天理駅徒歩圏の住宅地域と比較して相対的に利便性は劣るが、成熟し た戸建住宅地域であるため、需要は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で１０００万円程度 と推察する。近隣地域の周辺地域では新築戸建住宅の供給も見られ、新築戸建物件は２５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域の特性を踏まえて比準価格の試算を行った。比準価格は、対象標準地と類似性を有する取引事 例を採用し試算したもので、実証的な価格が得られたものと判断する。近隣地域は居住環境が重視される戸建住宅地域 であり、取引価格が価格決定の指標とされることが一般的であるため、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格 を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,800 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [117.7] [100.0] 100 69,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少に伴い市内全体の住宅需要は弱含み 。一方で、利便性、居住の快適性が良好な一 部の地域では一定の需要が認められる。 市内中心部にも比較的近く、交通接近条件等 の生活利便性に特段の難は無いことから需要 は概ね安定している。 北向きの画地であり、地域の標準的画地と比 べて、優劣に影響を与える個別的要因はない 。個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％