令和7年1月15日　提出 天理 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -7 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　福田　幸治   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 81,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市富堂町７６番２４ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) （その他） (60,248) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 天理 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 天理駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,248) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段変化する要因は見られず、今後もこの住環境を維持するものと予測 する。地価水準は横ばいもしくはやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄天理線、橿原線及びＪＲ桜井線等の各沿線で、天理市及びその周辺の市町の住宅地域である。主たる 需要者層は天理市の居住者であり、市外からの転入者は少ない。最寄り駅から徒歩圏に位置する開発された住宅地で、 生活利便性も良好であるため、需要は安定しており地価は堅調に推移している。土地は標準地と同程度の規模で１８０ ０万円～２０００万円程度のものが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、居住の快適性が重視される住宅地であり、自己使用 目的の取引が大半で収益物件は認められず、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は 多数の取引事例の中から選択した規範性の高い事例から求められ、補修正等も適切で信頼性が高いと認められる。した がって、市場性を反映した比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　天理（県） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はやや減少し高齢化率は増加傾向。地域 による選別化が進んでおり、地価は全体的に は弱含みもしくは横ばいである。 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、価格形 成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動 は見られない。利便性の良い住宅地であり需 要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％ +0.2 ％