令和7年1月15日　提出 天理 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -3 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　中本　欽也   TEL.

鑑定評価額 9,610,000 円  １㎡当たりの価格 57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市柳本町２０２３番４ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西6.2m市道 水道、下水 柳本 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 柳本駅南西方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移す ると予測する。地価については緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、天理市及びその周辺市町内を走行するＪＲ桜井線沿線などの住宅地域の圏域である。需要者は同一需給 圏内の居住者が中心であり、外部からの転入は少ない。最寄り駅への接近条件は良好であるが、地価は緩やかな下落傾 向で推移している。需要の中心となる価格帯は土地は１７０㎡程度で１０００万円前後と考えられる。不動産市場は中 古戸建住宅の流通が主であり、総額で１０００万円から１５００万円までが取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、ＪＲ桜井線沿線などの住宅地の取引事例から試算されており規範性は高い。一方、標準地の存する近隣地 域は、駅からは近いが、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、収益物件は見受けられず、賃貸市場 が未成熟である。よって収益還元法の適用は断念した。本件では、規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記 の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,800 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [143.4] [101.0] 100 57,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率の上昇が長期間継続して おり、不動産市場は地域により差はあるが全 般的には弱含みで推移している。 駅から近く、環境の比較的良好な住宅地域で あるが、都心への接近性が劣ることから、選 好性が低く、地価は緩やかな下落傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％