別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
天理 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
天理 -1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　福田　幸治   TEL.
鑑定評価額 37,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 天理市守目堂町１６８番５
 ②地積
　(㎡)		 545  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ既成住宅地域
 南16m市道、背面道 水道、ガス、下水 天理

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　１
６．０ｍ市道		 交通

施設		 天理駅南東方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するものと
予測する。地価はやや弱含みもしくは横這いで推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄天理線、橿原線及びＪＲ桜井線等の各沿線で、天理市及びその周辺の市町の住宅地域である。需要者
は天理市内からの居住者が多く同一需給圏外からの転入は少ない。街路条件等の住環境に恵まれた古くからの既成住宅
地域であり一定の需要は認められるものの依然として需給はやや弱含みで推移している。対象地の規模はやや大きく、
同等の画地規模の価格帯も様々であり、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は一般住宅が多い古くからの既成住宅地域であり、賃貸共同住宅は周辺に散見される程度である
。土地価格に見合った賃料水準が形成されて地域に存し、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は多数の取引
事例の中から選択した規範性の高い事例から求められ、信頼性が高い。したがって、収益価格は参考にとどめ、比準価
格を採用して、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　天理 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,800 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[123.8]		 [106.1]
100		 69,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口はやや減少し高齢化率は増加傾向。駅徒
歩圏の利便性の良い住宅地の一部で地価上昇
が認められるが、他の地域では弱含みもしく
は横ばいである。

一般住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域
で、地域要因に大きな変化は見られない。地
価はやや弱含みもしくは横這いで推移すると
思われる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 天理 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 天理Ｅ

-8		 天理市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.5m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 天理Ｆ

-106		 天理市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4.4m道路、
中間画地
１住居

(60,176)
c 天理Ｅ

-104		 天理市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道
１住居

(60,200)
d 天理Ａ

-101		 天理市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.2m市道、
中間画地
１住居

(60,168)
e 天理Ｆ

-101		 天理市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
東4.6m、
二方路
１住居

(70,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,336  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
70,374 		 100
[ 106.0]
66,391 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.1]
　　　　 100
70,400 
b (　           ) 
64,110  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
63,094 		 100
[  94.1]
67,050 
71,100 
c (　           ) 
62,634  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.7]
65,056 		 100
[  98.9]
65,780 
69,800 
d (　           ) 
52,425  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
65,990 		 100
[ 102.8]
64,193 
68,100 
e (　           ) 
41,038  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 104.0]
79,393 		 100
[ 103.0]
77,081 
81,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,500 円／㎡]  



天理 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,072,688 
1,118,064 
4,954,624 
4,159,140 
795,484 		 （　0.9741）
774,881 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     16,486,830 円　　　　（　     30,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
天理 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 200.00 ＬＳ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   300 ％   300 ％   545 ㎡     17.0 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約５０㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
200.00 
100.0 
200.00 
1,256 
251,200 		 2.0  502,400 
1.0  251,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

502,400 		 1,004,800 
502,400 
⑨年額支払賃料        502,400 円　×　12ヶ月　＝　       6,028,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,028,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       540,230 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,968,570 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,004,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,214 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          502,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          94,904 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,072,688 円　　　　（　        11,143 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,256 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
天理 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 185,400 円  　　　　     61,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 195,264 円  　　　        6,508,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      525,300 円  　　　　     61,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,800 円  　　　　     61,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,800 円  　　　　     61,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,118,064 円　（　　　　　　         2,051 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,159,140 円  
（　　　　　         7,631 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,072,688 円      
②総費用 1,118,064 円      
③純収益　①－② 4,954,624 円      
④建物等に帰属する純収益 4,159,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 795,484 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 774,881 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,422 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,486,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 天理 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県天理市守目堂町１６８番５
 1509000212116-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
天理 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
天理 -1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.
鑑定評価額 37,800,000 円  １㎡当たりの価格 69,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 天理市守目堂町１６８番５
 ②地積
　(㎡)		 545  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ既成住宅地域
 南16m市道、背面道 水道、ガス、下水 天理

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　北１６
ｍ市道		 交通

施設		 天理駅南東方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、ほぼ成熟している。格別の変動要因も認められないことから、当分の間現状の
まま推移するものと予測する。地価は弱含みで推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は天理市及び近隣市町村内のＪＲ線、近鉄線沿線住宅地である。主な需要者は当該沿線地域在住のエンドユ
ーザーであると認められる。最寄り駅からやや距離があり、競争力は弱めで地価は引き続き下落傾向である。取引され
る件数が少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の取引が主で、同一需給圏内の取引事例を収集しており、信頼できる規範のある事例を採用し得た。一方、標
準地の存する地域が古くからの一般住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが土地価格に見合う賃料水準が
形成されておらず、収益価格は低位に算出された。従って、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、
自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　天理 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,800 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[122.8]		 [106.1]
100		 70,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 天理市は人口減少、高齢化が進み一部地域以
外は土地需要が伸びず弱含みで推移している
。


古くからの住宅地で市役所には近いが最寄り
駅からやや距離がある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 天理 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大和郡山Ｅ

-101		 大和郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東18m市道、
北8m、角地
１低専

(60,80)
b 橿原Ｃ

-5		 橿原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.2m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c 三宅Ｈ

-1		 磯城郡三宅町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m町道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
d 大和郡山Ｆ

-9		 大和郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.6m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,184)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,134  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
58,606 		 100
[  90.0]
65,118 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.1]
　　　　 100
69,100 
b (　           ) 
42,823  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 104.0]
82,270 		 100
[  93.1]
88,367 
93,800 
c (　           ) 
64,122  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,737 		 100
[  98.0]
65,038 
69,000 
d (　           ) 
37,805  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 104.0]
60,585 		 100
[  92.4]
65,568 
69,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,300 円／㎡]  



天理 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,112,528 
1,123,264 
4,989,264 
4,186,060 
803,204 		 （　0.9741）
782,401 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     16,646,830 円　　　　（　     30,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
天理 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 200.00 ＬＳ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   300 ％   300 ％   545 ㎡     17.0 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階４戸、平均占用面積約５０㎡、ファミリータイプの２階建共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
200.00 
100.0 
200.00 
1,256 
251,200 		 2.0  502,400 
1.0  251,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

502,400 		 1,004,800 
502,400 
⑨年額支払賃料        502,400 円　×　12ヶ月　＝　       6,028,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,028,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　       ％　＝　　       500,390 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,008,410 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,004,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,214 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          502,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          94,904 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,112,528 円　　　　（　        11,216 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,256 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
天理 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 186,600 円  　　　　     62,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 195,264 円  　　　        6,508,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      528,700 円  　　　　     62,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,200 円  　　　　     62,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,200 円  　　　　     62,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,123,264 円　（　　　　　　         2,061 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,186,060 円  
（　　　　　         7,681 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,112,528 円      
②総費用 1,123,264 円      
③純収益　①－② 4,989,264 円      
④建物等に帰属する純収益 4,186,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 803,204 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 782,401 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,436 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,646,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 天理 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県天理市守目堂町１６８番５
 1509000212116-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考