令和7年1月15日　提出 大和郡山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 9-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　直也   TEL.

鑑定評価額 2,270,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市西町１５９番６外 ②地積 　(㎡) 47,324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 高度地区最高31m 地区計画等 (70,200) 不整形 3:1 工場 大中規模の工場等が 建ち並ぶ内陸型の工 業団地 北西8m市道、四方路 水道、ガス、下水 平端 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   500 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 360.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　    47,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ８ｍ市道、四方路 交通 施設 平端駅北西方 600m 法令 規制 工専 (70,200) 高度地区最高31m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模の工場等が建ち並ぶ内陸型の工業団地として熟成しており、今後とも現状程度で推移するものと予測す る。需要の高まりにより地価水準は上昇傾向が持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奈良県北中部のほか県全域において高速道路ＩＣへのアクセスに支障のない大中規模の工場等が建ち並 ぶ広域的な圏域であり、近隣県外へも及ぶ。需要者として県内外の製造業、物流業等を営む企業が考えられる。京奈和 自動車道の整備が進捗することにより利便性が向上したことも影響し、需給は堅調に推移している。また、事業用不動 産の取引は個別性が強いので、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大中規模の工場等が建ち並ぶ内陸型の工業団地であるため、自社による保有を目的とする取引が通常であっ て、工場用地に係る賃貸市場は形成されていない。したがって、市場性を直接的に反映して実証的な比準価格を採用し 、収益価格は試算せず、類似する標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和郡山市の人口は減少傾向で、高齢化率は 増加傾向にある。生活利便性が優れる一部を 除き、需要は弱含みである。 地域要因に格別の変更は認められない。需要 は概ね堅調に推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％