令和7年1月15日　提出 大和郡山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 -12 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　直也   TEL.

鑑定評価額 6,580,000 円  １㎡当たりの価格 95,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市高田町４３番５２ ②地積 　(㎡) 82   (         13)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:2 住宅 Ｓ3 小規模の一般住宅が 多い住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 郡山 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南     5 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 郡山駅北東方 230m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当分の間は現状のま ま推移するものと予測する。最寄駅接近性に優れ、地価はやや上昇傾向にあるものと考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大和郡山市を中心に周辺の中小規模一般住宅地域と判定した。需要者の中心は、大和郡山市内の居住者 であるが、市外からの居住者も一部見受けられる。当該地域は、最寄駅接近性が優れており、地価はやや上昇傾向にあ る。標準地と同規模の土地で、６５０万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が主の既成住宅地域であり、一般的には自己使用目的の取引がほとんどで、賃貸市場は未成 熟である。よって、収益価格は試算せず、対象不動産の所在、実情等も考慮の上、比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [106.0] [100.0] 100 95,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和郡山市の人口は減少傾向で、高齢化率は 増加傾向にある。生活利便性が優れる一部を 除き、需要は弱含みである。 地域要因に特段の変化は認められないが、最 寄駅接近性に優れ、地価はやや強含みで推移 している。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％