令和7年1月15日　提出 大和郡山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 -10 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　中本　欽也   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市満願寺町５３０番１５外 ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西9m市道 水道、ガス、下水 大和小泉 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 大和小泉駅北方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると 予測する。地価については緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄橿原線及びＪＲ関西本線の沿線で、大和郡山市を中心とした中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で ある。需要者の中心は大和郡山市の居住者であるが、近隣市町からの転入も一部見られる。当該地域は、開発規模の小 さい住宅地域で、駅からバス圏にあることから、土地の需給動向は弱含みである。土地は１６５㎡程度で１０００万円 から１２００万円程度、新築の住宅は総額で２５００万円から３０００万円までが市場の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、大和小泉駅などを最寄り駅とする大和郡山市に所在する住宅地の取引事例から試算されており規範性は高 い。一方、標準地の存する近隣地域は、駅から遠く、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、収益物件は見受けられ ず、賃貸市場が未成熟である。よって収益還元法の適用は断念した。本件では、規範性の高い比準価格を採用して鑑定 評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [161.8] [101.0] 100 63,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景に不動産市況は堅調に推移した が、大和郡山市の人口は減少し、また、高齢 化の進行により需要の二極化が顕著である。 最寄り駅へ遠く、古くに開発された住宅地域 であることから、選好性が低く、競合物件も 多いため、地価は緩やかな下落傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％