令和7年1月15日　提出 大和郡山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 -7 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　井岡　みや子   TEL.

鑑定評価額 9,790,000 円  １㎡当たりの価格 69,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市小泉町２２３４番１５ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,168) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模の建売住宅が 多い住宅地域 西4.2m市道 水道、ガス、下水 大和小泉 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 大和小泉駅北西方 980m 法令 規制 １住居 (60,168) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。最寄駅徒歩圏に位置し、住宅地としては熟成しているた め今後ともほぼ現状維持で推移するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向にあると判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線、近鉄橿原線沿線で概ね大和郡山市の住宅地である。需要者は市内居住者が大半を占めるが 近接市町からの転入もある。街路の系統・連続性、幅員がやや劣るが、最寄駅からは徒歩圏に位置し、生活利便性も概 ね高いため、需給関係は比較的安定している。土地は標準地と同程度の規模で１０００万円程度までの物件が取引の中 心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地で、収益物件は見当たらない。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成 されていないため、収益価格は試算できなかった。居住の快適性を重視する住宅地であることから、自用目的で取引さ れ、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると判断されるので、比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [147.2] [101.0] 100 69,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和郡山市の人口は減少傾向で、少子高齢化 が進行している。不動産市場においては地域 選好性が高い地域以外では地価は弱含みであ る。 駅徒歩圏の住宅地である。地域要因に特段の 変動は見られない。地価は下げ止まり、ほぼ 横ばい傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％