令和7年1月14日　提出 大和郡山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 -2 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 76,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市北郡山町１６０番２５ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,184) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.6m市道 水道、ガス、下水 九条 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北４． ６ｍ市道 交通 施設 九条駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (60,184) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、ほぼ成熟している。格別の変動要因も認められないことから、当分の 間現状のまま推移するものと予測する。地価は持ち直しつつある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大和郡山市及び近隣市町村内の住宅地である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者であるが近隣市町 村からの転入も見られる。当該地域は駅から徒歩圏内であり、市内中心市街地にも近く競争力は強め。土地は１５０㎡ 程度で１，０００万円台前半程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、周辺の類似地域の取引事例を収集しえたが、距離がやや遠い事例も含まれており、規範性にバ ラツキがある。一方、収益物件は戸建住宅が転勤等の事情により賃貸される事例が散見される程度で、小規模宅地の賃 貸物件は見られないことから収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [131.0] [101.0] 100 77,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和郡山市では人口は減少傾向、高齢化は進 行中であり生活利便性、繁華性の高い地域は 需要が高いがそうでない地域は過疎化が進行 している。 駅及び商業施設が徒歩圏にあり、生活利便性 が高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％