令和7年1月15日　提出 大和郡山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 -1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　谷口　清   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市九条町９７０番２５ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 東4m市道 水道、ガス、下水 九条 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 九条駅西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ丘陵地にある住宅地域である。地域要因に特段の変化は無く、今後も現状のまま 推移すると予測される。地価は横這い若しくは若干の下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大和郡山市及びその周辺市町の内、近鉄橿原線及びＪＲ関西本線沿線の住宅地域が中心となる。主な需要 者は当該圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。画地の規模や街区が整然とした住宅地域であるが、 駅からやや距離を有する丘陵地であることから、地価は横這い若しくは若干の下落傾向が持続している。市場の中心価 格帯は、標準的規模の土地で１，６００万円～１，８００万円、新築戸建で２，７００～３，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ丘陵地にある住宅地域である。自己使用の建物が中心で、地域周辺は賃貸需要が弱く、 賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は自用目的での取引が主である同一需給 圏内の類似地域等において、信頼性のある取引事例を収集選択して試算し得た。従って、代表標準地との検討を踏まえ 、市場性を有し実証性を反映した取引事例比較法による比準価格をもって適正妥当と認め、鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [167.1] [102.0] 100 61,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は回復傾向にあるが、大和郡山市人 口は減少傾向にあり、高齢化が進行している ことから、土地需要は二極化が進行している 。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で地域要 因に特段の変化は認められない。最寄り駅接 近性がやや劣るものの、地価は横這い程度で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％