鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
大和高田 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和高田 5-4

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　奥田　信一郎

TEL.

鑑定評価額

4,350,000 円

１㎡当たりの価格

75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和高田市北本町７３番１４｢北本町１３－１６｣				②地積　(㎡)	58 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m (90,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2F1B	小規模店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	東7.5m市道	水道、ガス、下水	大和高田 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 60 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

大和高田駅南西方

80m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、小規模店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域である。大型商業施設への顧客流出等に伴い、商店街として
の機能や繁華性は衰退傾向にあるが、地価水準としては、一般的要因の影響等をうけ横ばい傾向で推移。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大和高田市を中心とする周辺市町の商業地域であり、商圏を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性を有
する圏域である。主たる需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者や小売店舗の出店等を目的とする事業者が大
半である。近隣地域は近鉄大和高田駅前の商業地域で好立地にある事や昨今の経済情勢や地域動向等から需給関係は概
ね回復傾向にあるものと推測される。土地価格については画地規模が様々で取引の中心となる価格帯は把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、信頼性高い商業地の取引事例を採用して求めたものであり、市場性を十分に反映し説得力を有する。他方
、収益価格は、繁華性等に係る商業収益の視点から算定したもので理論的である。但し、試算過程に想定項目が多く、
予測の限界等から適正な賃料水準の把握が困難なため、規範性は相対的に劣る。したがって、実証的かつ規範性高い比
準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和高田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[102.0]

100
[143.3]

[100.0]
100

74,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧来からの商業地は顧客流出等の影響を受け
弱含みで推移している。繁華性、集積性、利
便性の良好な地域では比較的需給関係は安定
している。

店舗の閉鎖、顧客流出等の影響を受け、繁華
性は低下ぎみであるが、駅に近い商店街であ
り、現下の地域経済状況等から地価は横ばい
傾向で推移。

個別的要因について特段の変動は認められな
い。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大和高田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和高田Ｌ -10	大和高田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東8.2m国道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
b	大和高田Ｃ -102	大和高田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,240)
c	香芝Ｂ -108	香芝市		更地	（　）	長方形	北6.5m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,390)
d	葛城Ｂ -102	葛城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m国道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,200)
e	王寺Ｍ -2	北葛城郡王寺町		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m町道、中間画地		近商高度地区最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,318	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,318	100 [ 74.3]	77,144	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,100
b	(　 ) 58,173	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,173	100 [ 77.1]	75,451		75,500
c	(　 ) 69,500	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,639	100 [ 91.8]	75,859		75,900
d	(　 ) 70,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,200	100 [ 88.9]	78,965		79,000
e	(　 ) 89,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,000	100 [ 103.8]	85,742		85,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +28.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,600 円／㎡]

大和高田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,752,586	336,158	1,416,428	1,278,700	137,728	（　0.9745） 134,216	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,796,167 円　　　　（　 48,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和高田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	40.00	Ｓ3	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	58 ㎡	4.8 m x 12.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２，３階：共同住宅

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

同種の建物の標準的な有効率を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	40.00	75.0	30.00	2,010	60,300	5.0	301,500
							2.0	120,600
2～ 3	住宅	40.00	85.0	34.00	1,395	47,430	2.0	94,860
							1.0	47,430
～

～

～

計		120.00	81.7	98.00		155,160		491,220
								215,460

⑨年額支払賃料	155,160 円　×　12ヶ月　＝　 1,861,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 98.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,861,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 154,539 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,707,381 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	491,220 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,504 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 215,460 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 40,701 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,752,586 円　　　　（　 30,217 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,087 円/㎡　月額支払賃料（　 2,010 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和高田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,000 円	19,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	55,858 円	1,861,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,700 円	19,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	19,000 円	19,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,000 円	19,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 336,158 円　（　　　　　　 5,796 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,278,700 円（　　　　　 22,047 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,752,586 円
②総費用	336,158 円
③純収益　①－②	1,416,428 円
④建物等に帰属する純収益	1,278,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	137,728 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	134,216 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,314 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,796,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大和高田 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大和高田市北本町７３番１４	1501000191538-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
大和高田 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和高田 5-4

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　上山　英雄

TEL.

鑑定評価額

4,350,000 円

１㎡当たりの価格

75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和高田市北本町７３番１４｢北本町１３－１６｣				②地積　(㎡)	58 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m (90,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2F1B	小規模店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	東7.5m市道	水道、ガス、下水	大和高田 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 60 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

大和高田駅南西方

80m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

駅前に位置している小規模店舗が建ち並ぶ商業地域で閉鎖店舗も増加傾向にあるが、当面は現状のまま推移する
と思われる。地価はほぼ下げ止まっており、今後は横ばい傾向と思われる。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近鉄大阪線、南大阪線、田原本線及びＪＲ和歌山線、関西本線等の各駅周辺で、比較的狭い商圏を基礎に
成り立つ商業収益に関して代替性を有する圏域である。用途性に注目すれば需要者は奈良県全域に広がるが、地縁性を
持つ個人事業者が大半である。大型ＳＣへの顧客流出等で衰退傾向が顕著で繁華性は低下しているが、最寄り駅に近く
住宅地としての需要は根強い。画地規模がさまざまで取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は小規模な小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域であるが、繁華性が低下し閉鎖されている店舗も
散見される。商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は総じて低く、収益価格はやや低位に算出されたものと考えられ、そ
の信頼性は相対的に劣っている。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ規範性が高い。よって、比準
価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和高田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[102.0]

100
[142.4]

[100.0]
100

75,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向で高齢化が進行している。大
規模なＳＣに顧客が流出し、商圏の狭い町の
中心部の駅前商店街は不振で店舗の撤退が増
加している。

地域要因に特段の変動は認められないが、駅
前型商店街は店舗の閉鎖が多く繁華性が低下
している。地価はほぼ下げ止まり、横ばいで
推移している。

個別的要因について特段の変動は認められな
い。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大和高田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和高田Ｃ -108	大和高田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,240)
b	大和高田Ｌ -10	大和高田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東8.2m国道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	葛城Ｂ -107	葛城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.5m国道、東8.5m、準角地		１中専高度地区最高15m (70,200)
d	王寺Ｌ -5	北葛城郡王寺町		更地	（　）	不整形	南6m町道、中間画地		近商高度地区最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,087	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	52,981	100 [ 69.8]	75,904	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,900
b	(　 ) 57,318	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,318	100 [ 70.6]	81,187		81,200
c	(　 ) 54,483	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	53,415	100 [ 66.9]	79,843		79,800
d	(　 ) 72,655	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,655	100 [ 93.7]	77,540		77,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,600 円／㎡]

大和高田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため適用不可と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,754,412	336,214	1,418,198	1,278,700	139,498	（　0.9745） 135,941	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,832,104 円　　　　（　 48,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和高田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	40.00	Ｓ3	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	58 ㎡	4.8 m x 12.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建店舗兼住宅（１階：店舗　２、３階：共同住宅）

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

類似の店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	40.00	75.0	30.00	2,022	60,660	5.0	303,300
							2.0	121,320
2～ 3	住宅	40.00	85.0	34.00	1,392	47,328	2.0	94,656
							1.0	47,328
～

～

～

計		120.00	81.7	98.00		155,316		492,612
								215,976

⑨年額支払賃料	155,316 円　×　12ヶ月　＝　 1,863,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 98.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,863,792 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 154,695 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,709,097 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	492,612 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,517 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 215,976 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 40,798 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,754,412 円　　　　（　 30,248 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,022 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和高田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,000 円	19,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	55,914 円	1,863,792　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,700 円	19,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	19,000 円	19,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,000 円	19,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 336,214 円　（　　　　　　 5,797 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,278,700 円（　　　　　 22,047 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,754,412 円
②総費用	336,214 円
③純収益　①－②	1,418,198 円
④建物等に帰属する純収益	1,278,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	139,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	135,941 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,344 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,832,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大和高田 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大和高田市北本町７３番１４	1501000191538-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考