令和7年1月15日　提出 大和高田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和高田 -9 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　信一郎   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 66,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和高田市礒野北町１３６番１５ ｢礒野北町３－７｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 高田市 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　６． ０ｍ市道 交通 施設 高田市駅北西方 650m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。今後も地域要因に大きな変動は考えられず、現状のまま 推移するものと予測する。地価水準としては、やや下落傾向で推移していくものと推測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線、近鉄南大阪線、ＪＲ和歌山線等沿線の概ね大和高田市及び隣接市町の住宅地域を中心とする 圏域。需要者は当市居住者を中心とした居住の快適性、生活利便性を重視する者が大半を占める。標準地は中規模一般 住宅が建ち並ぶ住宅地域で、比較的最寄り駅に近いものの昨今の経済状況や地域動向等から需給関係はやや弱含みとな っている。土地の需要の中心となる価格帯は、標準地の規模とほぼ同程度で９００万円～１３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は同一需給圏内における多数の信頼性ある事例を採用 して求めたもので規範性は高い。一方、標準地の存する地域は住環境を重視した戸建住宅として熟成した地域の為、自 己使用目的の取引が支配的である。よって、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。以上から 、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で市場性を十分反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和高田 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [156.6] [102.0] 100 66,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和高田市は古くからの街並みが多く、中和 地区の中核都市として発展してきたが、人口 減少、高齢化、地場産業の衰退に伴い、宅地 需要は低調ぎみ。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。地域要 因に大きな変動は認められないが、当市にお ける不動産市場は低迷しており、地価はやや 下落傾向で推移。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％