令和7年1月15日　提出 大和高田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和高田 -5 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　幸助   TEL.

鑑定評価額 6,330,000 円  １㎡当たりの価格 63,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和高田市蔵之宮町２０７番１０ ｢蔵之宮町１３－５２｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 浮孔 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ　 市道 交通 施設 浮孔駅西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後 も現状を維持するものと判断される。地価水準については、概ね安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線・大阪線、ＪＲ和歌山線等沿線に存する大和高田市及び周辺市町に存する住宅地域の圏域。 需要者は市内居住者が中心であるが、圏外からの転入者も見受けられる。小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であ るが、最寄駅へは徒歩圏内に位置し、公共施設等への接近性も比較的良好なことから、利便性等は劣るものではなく、 需要は安定的に推移している。需要の中心価格帯は、同程度の規模の土地価格のみで６００万円台の前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、アパート等の収益物件は散見される程度である。居住の 快適性を重視する自己使用目的の住宅の取引が大半となっており、賃貸市場が成熟していない住宅地域であるため、収 益還元法の適用を断念した。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地からの 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和高田 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [164.3] [102.0] 100 63,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市人口は減少傾向が継続。駅徒歩圏住宅地 の地価は横這いからやや上昇傾向。接近性に 劣る地域は下落傾向が継続。需要の優劣が顕 在化しつつある。 小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、 価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動 はない。需給は概ね均衡、地価は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％