令和7年1月15日　提出 大和高田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和高田 -3 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　髙垣　直記   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和高田市幸町１０番１７ ｢幸町９－１８｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 高田 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 高田駅東方 300m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、 現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと考える。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線、同南大阪線、ＪＲ和歌山線沿線の大和高田市とその周辺市町における住宅地域と把握した。 需要者の中心は、市内の居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然 とした住宅地域であり、利便性が比較的良好であることから、堅調な取引需要が認められる。需要の中心となる価格帯 は、同程度の規模の土地で１，４００～１，５００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自己使用目的での取引が大半であり、周辺には 標準地と同程度の規模の収益物件はほとんど見られないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、居住の快適性 が重視される住宅地であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大和高田（県） -6          　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和高田市の人口は減少傾向にある。住環境 に優れる住宅地の需要は底堅いが、既存集落 地域等の需要は弱含みが継続している。 小規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地 域である。堅調な取引需要が認められ、地価 は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +1.0 ％